令和8年8月千葉豪雨。

熊本地震からまもない先週のこと、線状降水帯による記録的な大雨で、千葉県内、各地で冠水や道路の損壊、農地への浸水など、大きな被害が発生した。まずは、熊本地震、そして今回の千葉豪雨により亡くなられた方々に心よりお悔やみ申し上げます。また、被災され、今も生活や仕事に大きな影響を受けている皆さまに、心よりお見舞い申し上げます。

私が事務局を務める、いきものにスペースを返し、生態系の回復を目指すGive Space Urban Design（GSUD）。そのフィールドワークの場として継続的に訪れている蓮葉果紅も、今回の豪雨で蓮田を中心に大きな被害を受けていた。

豪雨の翌日は通行止めになっていた東金道路も、私が向かった8月16日（日曜日）は山田ICまでは走行できるとのこと。レンタカーで一路、Googleマップのナビに従いながら、千葉市緑区の「蓮葉果紅」へ向かった。

「豪雨災害のあとの現地へ」

途中には、まだ冠水している道路もあり、ルートは慎重に選ぶ必要がある。中野ICから現地へ近づいていくにつれ、いつもとは違う、得も言われぬ静けさが周囲を覆っていた。

道路には剥離や陥没の跡。ガードレールには、流されてきた草や枝が大量に絡みつく。収穫を目前にした水田では、稲が軒並みなぎ倒され、水に浸かっている。

稲は倒れて水に浸かった状態が長く続けば、穂から発芽してしまい、品質や収穫に影響する可能性がある。

報道では、冠水した道路や交通機関など、都市インフラへの被害がどうしても目につくが、実際に現地へ赴くと、農業への影響がとても気になる。

田畑は、用水路、灌漑設備、道路、井戸など、周囲のさまざまなインフラとつながっているから、道路や水路が壊れれば、そこから土砂や砂利が流れ込む。水の流れが変われば、作物を育ててきた土地そのものが大きく変わってしまうのだ。

水害は、単に「水につかる」だけでなく地域を支えてきた水と土と人との関係が、崩れてしまうことなのだと、現場に立って強く感じた。復旧には時間がかかる。

「蓮田に水の流れを戻す」

蓮葉果紅に到着、この日の作業は、蓮田の復旧だ。幸い、母屋や小屋は少し高い場所にあり、大きな浸水は免れていた。

地下水を汲み上げる井戸も修理によって再稼働し、水道も無事。蓮田へ再び水を送ることはできそうだ。しかし、洪水によって蓮田の周囲は大きく変形していた。

決壊した畦や水路。大量に流れ込んだ泥、土、砂利。この日は、雨の合間を縫って土嚢をつくり、崩れた場所を補修し、水の通り道をつくっていく。

午前中はまだ天候が不安定で、作業を始めると激しい雨が降り、止むとまた外へ出る。その繰り返し。午後も引き続き、泥や砂利を動かし、堀を整え、水が流れる状態を少しずつ取り戻してきた。重機もない、とても地道な作業だ。

土を掘る。泥を運ぶ。土嚢を積む。水の流れを見て、土を掘る。

一つひとつ進めながら、蓮田の回復を祈る。人の手でできることの小ささ、小さな手が集まることの大きさを、同時に感じる。

「花は咲く」

蓮葉果紅の代表、成瀬久美さんのメッセージより「洪水によって流れ込んだ重い籾殻や砕石に押しつぶされ、多くの蓮の葉が倒れてしまった。その中から、一輪の蓮が自ら立ち上がり、花を咲かせようとしていた。」

泥にまみれた蓮田はただ「守ってあげるだけの存在」ではない。人間の想像を超えるほど脆くもあり、同時に、驚くほどしなやかでもある。できることは、蓮田が立ち上がれる条件を整えることだけである。

この日は、一人のボランティアとして参加してきた。今必要なのは、場所の原状回復。泥を運び、水路を直し、水を流す。蓮葉果紅には、普段から多くの人が農業ボランティアとして集まる。今回も、被災直後から仲間たちが駆けつけ、復旧作業を進めていた。

周囲には、倒れた稲、冠水した農地、壊れた道路や水路が広がっている。水が引いたあと、初めて見えてくる被害もあるだろう。農地の回復には時間がかかる。

私自身も、月内にあと何度か現地を訪れ、原状回復に力を貸したいと思う。自然災害によって土地が傷ついたとき、地域はどう回復していくのか。農業と水、道路、生態系、そして人の営みは、どのようにつながっているのか。復旧の過程そのものから、私たちが学べることは多い。

豪雨のあと。鉄砲水で流れ込んだ泥の中。それでも蓮は立ち上がり。花は咲く。

(洪水後の水たまりに残されためだかたち）

続く復旧

今回の豪雨は、首都圏ではめったに経験しない規模の被害をもたらした。

道路や水路などの復旧には行政の力が欠かせない。一方で、被害が広範囲に及べば、すべての場所にすぐ対応することはできない。行政の対応を待ちながら、自分たちでできる復旧作業を続けているのだ。

水が引けば終わりではない。道路を直す。水路を戻す。農地に流れ込んだ泥や砂利を取り除く。倒れた作物をどうするのか判断する。農業を再開できる状態まで戻すには、まだまだ時間と人の手が必要だ。

ぜひ災害の現場を知ってほしい。

現地へ行くことだけが支援ではない。被害の状況を知る。誰かに伝える。必要な情報をシェアする。必要な物資や支援があれば協力する。そして、受け入れ態勢が整っている場所でボランティアに参加することもできる。

災害は「対岸の火事」ではない。日本で生きる以上「明日は我が身」。しなやかでレジリエンスのある、リジェネラティブな土地（都市・地域）づくりを思う。

相場の転換点で、本質を見極める視点

7月下旬から8月にかけて、不動産市場では少し気になるニュースが続きました。

7月23日、東京カンテイは東京23区の中古マンション価格（70㎡換算）が26か月ぶりに前月比マイナスへ転じたと発表しました。続いて8月3日付の日本経済新聞では、「東京23区の中古マンション価格、上昇局面終了か　賃料も横ばいに」と報じられ、価格だけでなく賃貸市場にも変化の兆しが見え始めていることが紹介されています。

さらにBloombergでは、東京の家賃上昇とジェントリフィケーションを取り上げ、都心部から周辺エリアへ住宅需要が広がる構造変化について分析しています。

こうした報道を見ると、「いよいよ不動産価格は下がるのではないか」と考える方も多いでしょう。

しかし、現場で売買をお手伝いしている立場からすると、今回の統計は突然現れた変化というよりも、年始頃から感じていた市場の空気が、ようやく数字として表れてきたという印象。

お問い合わせ件数は現在も堅調です。一方で、以前のように内見後すぐ購入を決断するケースは減り、複数の物件を比較しながら慎重に判断する方が増えています。売主側でも市場の反応を見ながら価格を見直すケースが少しずつ目立つようになりました。

需要が弱くなったというより、「この価格なら買いたい」「この物件なら購入したい」という選別が強くなったといえます。

とはいえ「東京の不動産価格が大きく下落する」と結論づけるのは時期尚早。

建築資材や設備機器、人件費、物流コストは依然として高い水準が続いています。新築マンション価格も高止まりしており、そのことが中古市場の価格を一定程度支える要因になっています。

「価格調整局面」というより、より「選別が進む時代」になったわけです。

駅から近く、管理状態が良く、修繕計画がしっかりしているマンション。生活利便性が高く、将来も安定した需要が見込まれるエリア。こうした競争力のある物件は、今後も価格を維持し、条件によっては上昇する可能性があります。

一方で、管理状態や立地、流通性、内装などに課題を抱える物件は、買い手からこれまで以上に厳しく評価されるようになります。

もう一つ注目したいのが、直近よく耳にする「東高西低」というキーワードです。

従来は世田谷区や杉並区など東京西部の住宅地に人気が集まりましたが、現在は都心へのアクセスや再開発、生活利便性を背景に、台東区・墨田区・江東区など城東エリアへの評価が高まっています。

さらに、その流れは足立区、葛飾区、江戸川区へも少しずつ広がる可能性があります。もちろん区名だけで判断することはできません。同じ区内でも駅や周辺環境によって将来性は大きく異なります。しかし、都心部との価格差や賃貸需要を考えると、今後注目すべきエリアであることは間違いありません。

また、金利動向も見逃せません。

直近では日米による為替介入が行われ、円安是正への姿勢が強く示されました。円安の背景にある日米の金利差を考えれば、日本銀行には追加利上げへの期待と圧力が高まっています。

住宅ローン金利が急激に上昇する局面ではありませんが、超低金利を前提とした時代から、金利のある世界へ移行していくことは意識しなければいけません。

そうなれば、住宅購入でも収益不動産でも、「借りられる金額」より、「無理なく返済できる金額」を重視する時代になります。その意味で物件によっては価格調整がはいる局面もあるでしょう。つまり、

どのような需要に支えられているのか。

なぜ、その街で選ばれているのか。

5年後、10年後も価値を維持できる物件なのか。

そうした視点で物件を分析する力が、これまで以上に重要になってきます。

統計は市場の変化を教えてくれます。しかし、現場では数字に表れる少し前から変化が始まっています。

私たち（ReGo）も、日々の売買や賃貸の現場で感じる空気と、公表されるデータの両方を見比べながら、お客様一人ひとりに最適なご提案しています。

これからの市場で求められるのは、時代の流れを読む力、物件を見極める選別眼、そして街を読み解く分析力です。

収益不動産についても、城東エリアに加え、足立区・葛飾区・江戸川区では今後の動きに注目しています。

ご興味のある方には、一般公開前の情報も含め、ご希望に応じた物件情報をご案内しております。お気軽にお問い合わせください。

Atelier Rego Art Meets Dialogue「対話型アート鑑賞」

不動産の仕事をしていると、「この街に住みたい」「この場所で暮らしてみたい」という言葉をよく耳にします。

その一方で、実際に人が街を好きになる理由は、駅からの距離や築年数、広さだけでは説明できないことも少なくありません。

祭りがあること。近所に顔見知りがいること。子どもたちの笑い声が聞こえること。ふらっと立ち寄れるお店があること。そんな何気ない日常の積み重ねが、「この街が好き」という気持ちにつながっていきます。

不動産は「建物や土地を売買する」だけではなく、人と街をつなぐ仕事なんです。

どこで始めた取り組みの一つが、Atelier ReGoの対話型アート鑑賞会です。

アートを鑑賞するだけじゃない体験

「対話型アート鑑賞」と聞くと、美術の知識が必要なのでは、と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、私たちの鑑賞会では、作品の時代背景や作者について学ぶことが目的ではありません。

一枚の絵を囲みながら、

「この絵の中でどんなことが起こっていますか？」
「どこからそう思いましたか？」
「もっと発見はありますか？」

そんな問いをきっかけに、それぞれが感じたことを言葉にしていきます。

そこには正解も、不正解もありません。

同じ作品を見ていても、人によって見えている世界は驚くほどに違います。

「そんな見方があったんですね。」

そんな一言から、新しい対話が始まります。

見て、観る体験

私たちは日々、たくさんのものを見ています。

しかし、立ち止まってじっくり観察する時間は意外と少ないものです。

対話型アート鑑賞では、一枚の作品を10分、15分とかけてゆっくり観ます。

色や光、人物の表情、背景、小さな違和感。

一見すると気づかなかったことが、誰かの言葉をきっかけに次々と見えてきます。

これはアートだけの話ではありません。

街も同じです。

毎日歩いている道にも、新しいお店ができていたり、季節ごとに表情を変える木々があったり、何気ない風景の中にたくさんの発見があります。

「観る力」は、街を楽しむ力にもつながっているのです。

人との違いを楽しむ時間

対話型アート鑑賞には、もう一つ大きな魅力があります。

それは、「違い」を楽しむことです。

同じ作品を見ているのに、まったく違う感想が生まれる。

子どもの視点。

大人の視点。

仕事をしている人。

子育て中の人。

人生経験が違えば、見える世界も変わります。

私たちは普段、つい「正しい答え」を探そうとしてしまいます。

しかし、対話型アート鑑賞では、「違う」ということ自体に意味があります。

自分にはなかった視点に出会うことで、自然と相手への興味や理解が深まっていきます。

企業研修で活用される理由も、まさにそこにあります。

空間が変わると、人の関係も変わる

現在、私たちが鑑賞会を開催しているのは、かつて地域で長く親しまれてきた建物を再生した空間です。

昼間は仕事をする場所。

放課後には子どもたちが集まるアトリエ。

週末には、大人がゆっくり語り合う時間が流れます。

一つの建物が、一つの用途だけで終わるのではなく、時間とともに役割を変えながら地域に開かれていく。

建物は完成した時がゴールではありません。

人が集まり、会話が生まれ、思い出が積み重なることで、その場所は少しずつ街の一部になっていきます。

おわりに

対話型アート鑑賞は、アートに詳しい人だけのものではありません。

初めて美術館へ行く方も、お子さまも、ご家族も、お一人でも楽しめる時間です。

「少し立ち止まって、人の話を聞いてみる。」

そんな時間が、日々の暮らしや街の見え方を少しだけ変えてくれるかもしれません。

もしご興味あれば、Atelier ReGoの対話型アート鑑賞会へお越しください。

現在は不定期での開催になりますが、近々でレギュラー開催を目指しています。

また、ご所有不動産の活用や、地域に開かれた場づくりについても、お気軽にご相談いただければ幸いです。

私たちはこれからも、不動産を通して、人と街が自然につながる風景を育んでいきたいと考えています。

アトリエリゴのホームページはこちら

Atelier ReGo | Art Meets Dailogue

「おとな向けのセッションはこちら」からご参照ください。

この数字だけを見ると、「これから不動産価格は下がる」「古い家に価値はなくなる」

と考えてしまうかもしれません。

実際、総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、

2023年時点の全国の空き家は約900万戸、住宅全体の13.8％を占め、

いずれも過去最高となりました。1993年には約450万戸だったことを考えると、

この30年間でほぼ倍増しています。

しかし、不動産の現場にいると、この数字だけでは語れない現実があります。

空き家が増えていることは事実です。

一方で、「古い家だから価値がない」という時代でもなくなってきています。

むしろ、これからは「どこにあるか」「どう活かすか」によって価値が

大きく分かれる時代に入っていると感じています。

「空き家900万戸」は全国平均の話

900万戸という数字は、日本全体の姿です。

人口減少が進む地方では、住宅需要そのものが減り、空き家が増え続けています。

相続した家を管理する人がいない。

建物を解体するにも費用がかかる。

買い手も見つからない。

こうした理由から、空き家は年々積み上がっています。

特に、賃貸・売却用や別荘を除いた「利用目的のない空き家」は約385万戸まで増え、

空き家増加の大きな要因となっています。

しかし、同じ日本でも、都市部では違う景色が見えています。

「古い家が残る街」だからこそ生まれる価値

私たちが日々歩いている下町には、築50年、60年を超える建物が今も数多く残っています。

もちろん、耐震性や設備更新など、解決しなければならない課題はあります。

しかし、それでも「住みたい」「店を開きたい」「アトリエとして使いたい」

という相談は年々増えています。

建物そのものではなく、街の価値が評価されている。

昔ながらの路地。

歩いて暮らせる生活圏。

祭りや商店街が残る地域コミュニティ。

新築では再現できない街並み。

こうした環境は、一度失われると簡単には取り戻せません。

だからこそ、「古い家をどう活かすか」という視点が、

以前よりも重要になってきています。

建て替えだけが正解ではない時代

一方で、建築を取り巻く環境も大きく変化しています。

建築資材価格の上昇、人件費の高騰、設備機器の納期遅延などにより、

新築や大規模な建て替えには以前より多くの時間とコストが必要になっています。

「古いから壊す。」

そんな単純な判断が、必ずしも合理的とは言えなくなってきました。

もちろん、安全性や法令への適合は最優先です。

しかし、構造を活かしながら再生する。

用途を変えて使い続ける。

地域のニーズに合わせて更新する。

そうした選択肢の価値は、これからさらに高まっていくでしょう。

「更新」と「再生」は違う

私たちは、不動産を更新するとき、「新しくすること」だけを目的にはしていません。

大切なのは、その場所が地域にとって、以前より価値のある存在になることです。

例えば、古い住宅をそのまま住宅として使うのではなく、

子どもたちが集まる場所になる。

地域の人が立ち寄れる場所になる。

小さな事業が生まれる場所になる。

建物は変わらなくても、その役割は大きく変えることができます。

私たちはこれを、単なるリノベーションではなく、

「再生」に近い考え方だと捉えています。

Regenerativeという考え方

近年、「Regenerative（リジェネラティブ）」という考え方が広がっています。

直訳すれば「再生性」とでもいいましょうか。

その意味は単に元へ戻すことではありません。

地域や自然、人との関係性まで含めて、消費するだけでなく

多様な資源が循環するなかで以前より豊かな状態を目指すこと。

不動産でも空き家を減らすことだけが目的ではありません。

新築を増やすことだけでもありません。

その土地や建物が、地域の中でどのような役割を果たし、

どのような人を引き寄せ、どのような時間を育んでいくのか。

そこまで考えて初めて、本当の意味での「地域開発」が始まるのだと思います。

わたしたちが目指す地域開発

不動産を「売る」「買う」だけで終わない。

その場所に、どのような未来を描けるか。

街の魅力をどう次世代へ引き継ぐか。

そして、人と地域がもう一度つながるきっかけをどうつくるか。

そんな視点を大切にしています。

下町には、古い建物が多く残っています。

ただ更新が遅れているという見方もできます。

一方で、未来の地域資源が数多く眠っているという見方もできます。

大切なのは、「古いから壊す」でも、「残すことが目的」でもありません。

どう再生すれば、この街がもっと豊かになるのか。

その「問い」ではないでしょうか。

おわりに

900万戸という数字だけ見ると、日本の住宅市場に悲観的な印象を持つかもしれません。

しかし、その数字の裏側には、それぞれ異なる地域事情があり、一律に語ることはできません。

地方では空き家対策が急務となる一方で、

都市部、とりわけ歴史や文化が息づく下町では、

「古い建物をどう活かすか」が新たな価値を生み出しています。

これから必要なのは、安く建て替えることでも、高く売ることだけでもない。

地域を更新しながら、次の世代へ受け継いでいく視点です。

私たちは、そんなリジェネラティブな発想で、

不動産と街の未来に向き合っていきたいと考えています。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ご相談、お打ち合わせ依頼は気兼ねなくどうぞ

⇒　私の携帯電話番号（080-4054-4665）

⇒　メールアドレス（osamu.nakano@rego.jp）

⇒　LINE公式アカウント（https://lin.ee/4NxTI6o）

※LINEでは友達登録の上、簡単で構いませんのでメッセージをお送りください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

特に注目すべきは、単なる景気後退や一時的な需要減ではなく、各国政府が住宅価格の高騰を抑えるために、政策的に市場へ介入し始めているという点。

イギリスでは、海外居住者による住宅購入に対する印紙税の上乗せや、2軒目以降の住宅取得に対する課税強化が行われてきました。さらに、富裕層向けの税優遇見直しも重なり、ロンドン中心部では外国人投資家が離れ、価格下落が目立つようになっている。

カナダでは、外国人による住宅購入を原則禁止する措置が延長された。オーストラリアでも、外国人投資家による中古住宅購入を制限する動きがある。イタリアでは、外国人購入そのものを一律に止めるというより、短期賃貸や富裕層税制、住宅供給策を組み合わせながら、住宅が投資商品化しすぎることへの調整が進んできた。

こうした流れを見ると、世界の住宅市場ではすでに、「住宅は誰のためのものか」という問いが政策課題になっていることがわかる。住宅価格が上がりすぎ、地元住民が住めなくなる。観光客や投資家にとっては魅力的でも、生活者にとっては手が届かない。そうした状況への反動として、各国は税制や規制を通じて市場の熱を冷まそうとしている。

では、日本、とくに東京の不動産市場も同じように下落局面へ向かうのか。

結論から言えば、単純に「ロンドン中心部が下がったから東京も下がる」とは考えにくい。理由は、金利、外国人比率、人口動態、供給構造が大きく異なるからである。英国でも近郊では値上がりし、数日で売れていく物件も多数ある。

まずは金利。イギリスやカナダ、オーストラリアでは、インフレ抑制のために金利が大きく引き上げられました。住宅ローン金利が上がれば、購入可能額は一気に下がる。ロンドンの価格調整は、税制だけでなく、金利上昇による購買力低下も大きな背景にある。

一方、日本でも金利上昇圧力はあるが、欧米ほど急激ではない。住宅ローンの返済負担はじわりと重くなりつつあるものの、現時点では欧米型の急ブレーキとはかなり違う。この差は、不動産価格への影響を考えるうえで非常に大きい。

次に、外国人投資家の比率だ。ロンドンやバンクーバーでは、海外マネーが高級住宅市場を大きく押し上げてきた。そのため、外国人への課税や購入規制が入ると、価格への影響も大きくなる。

東京でも海外投資家の存在感は増している。円安によって、海外から見た東京の不動産は相対的に割安に映る。都心の高額マンションや収益不動産に海外資金が流入しているのは事実。ただし、日本の住宅市場全体が外国人投資家だけで形成されているわけではない。とくに実需向けの中古マンションや戸建市場では、国内需要が依然として中心である。

三つ目は人口動態だ。日本全体では人口減少が進んでいる。しかし東京、とくに都心部や交通利便性の高いエリアでは、人口や世帯の集中が続いています。ここが地方市場との決定的な違いだ。

地方や郊外では、今後も人口減少、空き家増加、買い手不足の影響を強く受ける地域が増えていく。一方で、東京23区の中心部や、台東区・文京区・中央区・墨田区のように都心近接性が高いエリアでは、住宅需要が急に消えるとは考えにくい。日本の不動産市場は一枚岩ではなく、都心と地方でまったく違う相場になっていく可能性が高いとみている。

四つ目は供給である。日本では建築費、内装材、設備機器、人件費、物流費が上がってきている。さらに納期遅延もあり、新築を大量に供給しにくい状況が発生してきている。これは価格の下落圧力というより、むしろ新築価格を下支えする要因にもなっている。

もちろん、価格が高すぎれば買い手は慎重にならざるを得ない。金利が上がれば、購入予算も削られる。その意味で、東京も無風ではないだろう。すでに高額物件では、買い手の目線が厳しくなり、価格に見合う納得感が求められるようになってきている。

ただし、ロンドン型の急落がそのまま東京で起きるかというと、現時点ではかなり条件が違うとみている。むしろ日本で起きる可能性が高いのは、全面的な暴落」ではなく「選別」ではないか。

都心部、駅近、管理状態の良いマンション、再開発や生活利便性の高いエリアは、引き続き底堅い。一方で、地方、郊外、流動性の低い物件、修繕負担の大きい築古物件、賃貸需要の弱いエリアでは、価格維持が難しくなる可能性がある。

つまり、これからの不動産市況を見るうえで大切なのは「日本の不動産は上がるのか、下がるのか」という大き過ぎる問いではない。

重要なのは「どの市場の、どういった需要に支えられている価格なのか」。

ロンドンの下落は、日本市場に対する警告ではあると見える。しかし、「東京もすぐ暴落する」という意味ではなく、過剰に投資マネーへ依存した市場は、政策や金利の変化で大きく揺れるという警告だ。

日本でも今後、外国人投資家への課税、空き家課税、短期賃貸規制、相続・固定資産税の見直しなどが議論されるだろう。もしそうなれば、影響を受けるのは全国一律ではなく、投資需要が強く入りすぎたエリアや、実需の裏付けが弱い市場からになってくるだろう。

市況判断として見るなら、現在の日本市場は「危ないからすぐ売る」という局面ではないが「何を持っていても安心」という局面でもない。

不動産市場は需給だけでなく、金利や税制と政策によって大きく方向づけられるということ。日本でも、都心と地方、実需と投資、築浅と築古、管理良好物件とそうでない物件の差は、今後さらに広がっていく。

不動産市場を見るときには、数字だけでなく、構造を見ること。

これが、海外市場の調整局面から日本が学ぶべき最も重要な視点ではないか。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ご相談、お打ち合わせ依頼は気兼ねなくどうぞ

⇒　私の携帯電話番号（080-4054-4665）

⇒　メールアドレス（osamu.nakano@rego.jp）

⇒　LINE公式アカウント（https://lin.ee/4NxTI6o）

※LINEでは友達登録の上、簡単で構いませんのでメッセージをお送りください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

日経平均最高値と金利から読む不動産市場

日経平均株価が再び過去最高値を更新しました。
AI関連銘柄への期待、海外資金の流入、そして円安。
市場は熱気を帯びています。

一見すると「景気が良い」という話に見えますが、実際にはもう少し複雑です。

いま起きているのは、単なる株高ではなく、

「円安」「グローバルマネー」「低金利」が同時に動いている状態。

そしてその影響は、不動産市場にも確実に波及しています。

今回は、

“円安 × 株高 × 金利”

という視点から、
いま不動産をどう考えるべきかを整理してみたいと思います。

なぜ今、日本株はここまで強いのか

今回の日経平均上昇には、いくつかの構造要因があります。

まず大きいのは、やはり円安です。

円安になると、日本企業は海外で利益を出しやすくなる。
輸出企業にとっては追い風です。

しかし、もっと重要なのは、

「海外投資家から見た日本の安さ」

ドルベースで見ると、
日本株も、日本の不動産も、数年前より割安に映る。

つまり現在の株高は、

“日本が強い”というより、“日本が安く見えている”

という側面も大きいのです。

さらに今回は、AI・半導体関連銘柄への期待も相場を押し上げています。

世界中でAI投資競争が進む中、日本企業にも資金が流入している。

つまり今の市場は、

「国内景気」だけではなく、世界の金融市場と直結している状態

なのです。

金利は静かに動き始めている

ここで見落とされがちなのが、金利です。

日本は長く超低金利を維持してきました。

しかし最近は、

・マイナス金利解除
・長期金利の上昇
・住宅ローン金利の先高観

など、「金利が上がる前提」で市場が動き始めています。

もちろん、世界的に見れば日本の金利は依然として低い。

ただ重要なのは、

“今低い”ことではなく、“今後上がる可能性”

不動産は借入との関係が非常に強い資産です。

つまり金利が上がると、

購入可能価格そのものが変わる。

これは市場にとって大きな意味を持ちます。

不動産市場で起きていること

この株高・円安の流れは、不動産にも確実に影響しています。

特に都心部では、

「日本国内の需給」だけでは価格が決まらなくなり始めています。

海外投資家、海外ファンド、富裕層マネー。

そうしたグローバル資金が、東京の不動産市場に流れ込んでいる。

結果として、

・土地価格の高止まり
・建築費の上昇
・収益不動産の利回り低下

が起きています。

これは単純な“バブル”というより、

「世界基準で日本の不動産価格が再評価されている」

とも言える状態です。

今は「売り時」なのか？

これは物件によります。

ただ、少なくとも現在は、

“売却しやすい市場”

であることは間違いありません。

特に、

・都心
・駅近
・用途変更余地がある
・流動性が高い

こうした物件には、しっかり買い手が存在しています。

重要なのは、

「高く査定されること」ではなく、
“実際に成約する市場があること”

数年前と比較すると、売却環境はかなり良い。

これは現場感覚としても強く感じます。

「買い時」なのか？

こちらもそう単純ではありません。

価格だけ見れば、決して安い市場ではない。

しかし、ここで重要なのは、

「価格」より「借入環境」

もし今後さらに金利が上がれば、

・月々返済額
・投資利回り
・購入可能額

は大きく変わります。

つまり現在は、

“価格は高いが、資金調達コストはまだ低い”

という、かなり特殊なタイミングなのです。

これは裏を返せば、

「低金利で取得できる最後の局面」

になる可能性もあります。

これから起きるのは「選別」

最も重要なポイントをみていきましょう。

今後の不動産市場は、

「全部上がる時代」から、
“選ばれる物件だけが強い時代”

へ移行していく可能性があります。

すでに地域によって顕著にみられるようになってきています。

強いのは、

“街との関係性を持てる不動産”

たとえば、

・再生余地がある
・用途変更できる
・地域との接点を持てる
・小さくても個性がある

そうした不動産は、今後も価値を持ちやすい。

一方で、

「ただ新しいだけ」
「代替性が高いだけ」

こういった不動産は、競争が厳しくなっていく可能性があります。

不動産は“金融商品”になったのか

もともとそういった側面はあります。

株価、為替、金利。

いまの不動産市場は、金融市場と強く接続しています。

しかし不動産には、株とは違う特徴があります。

それは、“地域性”　です。

最終的には、

「この街で、どう使われるか」

が価値を決める。

だからこそ、不動産は単なる投資対象ではなく、

「人と街の関係をつくる装置」

にもなり得るのです。

日経平均最高値更新というニュースを見ると、市場の熱狂に目が向きます。

しかし現場では、

・建築費高騰
・人手不足
・金利上昇圧力
・エリア間格差

も、静かに進行しています。

だからこそ、

「なんとなく持つ時代」ではなく、
“どう活かすか”を考える時代

売却も、購入も、再生も。

単なる相場観ではなく、

“その場所が、これからどう選ばれるか”

を考える必要がある。

もし、

「今動くべきなのか」
「この物件には可能性があるのか」

気になることがあれば、ぜひご相談ください。

市場だけではなく、
街との関係性までをみながら、最適な選択肢をご提案します。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ご相談、お打ち合わせ依頼は気兼ねなくどうぞ

⇒　私の携帯電話番号（080-4054-4665）

⇒　メールアドレス（osamu.nakano@rego.jp）

⇒　LINE公式アカウント（https://lin.ee/4NxTI6o）

※LINEでは友達登録の上、簡単で構いませんのでメッセージをお送りください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

今回は最近気になる街の空気について、わたしたちが拠点にしている東京下町でも気になることが起きています。歴史と静寂が同居する街の風景、その足元に目を向けた、どこか冷ややかな視点のテーマです。笑

浅草と上野の間、浅草でも上野でもない「元浅草」仏壇屋が並ぶ大通りから一本入れば、古くからの寺院が点在する、いわゆる「寺町」です。

地域の主要道「浅草通り」は電柱等の地中化が進み、スカッと空も広い、いわば街の表舞台。ここを歩く人々は、リラックスしながらも背筋を伸ばし、気丈に歩いています。

しかし、一本裏の「左衛門橋通り」や名もなき小道に足を踏み入れると、風景は一変。昭和の面影を残す電柱、入り組んだ路地。そこには表舞台にはない、どこか「ゆるい」空気が漂っています。

その「ゆるさ」の象徴か、足元に転がる白い吸い殻たち。

「誰も見ていない」という自由

台東区には、路上喫煙やポイ捨てを禁止する条例があります。公園には税金を投じて作られた、シェルターのような喫煙所もあります。そこまでお膳立てされてもなお、路上で消された火種が、街路の側溝に吸い込まれていく。

「誰も見ていない」

アスファルトの亀裂、雨上がりの水たまり、マンホールの縁。

吸い殻が吸い込まれていくのは、決まって「視線の死角」。

表通りの堂々とした往来の中ではコンプライアンスを遵守する善き市民、旅行者。

人通りの途絶えた小道は緊張感が薄く、煙が漂い、人々の指先が緩む。

「わかっちゃいるけど」

条例やモラルが、古い電柱の影に吸い込まれて消えていく。

側溝という街のゴミ箱

興味深いのは、側溝やマンホールの周りに集まりやすいということ。その隙間は「ポイ捨て」という罪悪感を水に流してくれる「浄化装置」。「地面に捨てるのは気が引けるが、隙間に落とせばもはや見えぬからよい」そんな、傲慢で洗練された自己弁護が透けて見えるのです。

「お天道様が見てますよ」

そうそう、八百万の神々や仏さまなど「関係人口」には含まれていないんです。

街の価値は、坪単価や新築マンションの数だけで決まるのではありません。その街を歩く人間が、どれだけ「誰も見ていない場所」で自分を律せられるか。その集積が、街の「質」という目に見えないオーラを作る。千代田区や港区はそんな緊張感があります。

吸い殻一本で、街の価値が暴落するわけではありませんが、雨に濡れてふやけたフィルターが側溝に吸い込まれていくのを見るたびに感じるアイロニー。

自宅の前にタバコの吸い殻が落ちているのは気持ちいいものじゃないし、街路に「禁煙」「No Smoking」「タバコはご遠慮ください」なんてダサい看板はつけたくない。

今日も路地裏で、白い吸い殻が静かに「本音」を語っています。私も昔はポイポイすててましたから、路上喫煙やポイ捨てがいつか過去の笑い話になるとき、今よりもっと、歩くのが誇らしい街になっていて欲しい。街の伸び代は、まだまだ足元に転がっています。