中古ワンルームマンション投資のメリットやリスクとは？ポイントを解説

本記事では、中古ワンルームマンション投資のメリットとリスク、成功するためのポイントを解説します。
不動産投資に興味のある方は、ぜひ最後までお読みください。

中古のワンルームマンションで不動産投資をするメリット

中古のワンルームマンションは、不動産投資を始めるうえで比較的取り組みやすい物件タイプの1つです。
主なメリットは、以下のとおりです。

①安定した需要が期待できる

ワンルームマンションは単身者や学生、転勤者など幅広い層からの需要が見込まれるため、空室リスクを抑えやすい特長があります。
中古のワンルームマンションでも、立地や周辺環境が整っていれば安定的な入居者確保が期待できるでしょう。

②初期投資を抑えられる

新築と比べて価格が低めに設定されていることが多いため、初期投資の負担を小さくできるのが中古ワンルームマンションの大きなメリットです。
投資経験が浅い方や、資金に限りがある方でも比較的スタートしやすく、購入後のローン返済額やリスクを軽減しながら運用を進められます。

③運用実績を把握しやすい

中古ワンルームマンションの場合、すでに運用実績や修繕履歴などがあるケースが多く、想定できる収益や維持管理費の目安を把握しやすい点も魅力です。
過去の家賃履歴や入居率などのデータを確認すると、投資判断をより的確におこなえます。

④表面利回りが高めになりやすい

中古ワンルームマンションは売買価格が新築に比べて低く設定されるため、家賃収入とのバランスが取りやすく、比較的高めの表面利回りを期待できる傾向があります。
もちろん物件の状態や立地条件によって差はあるものの、購入時の価格が抑えられるぶん利回りが高くなりやすいのも魅力です。

中古のワンルームマンションで不動産投資をするリスク

中古のワンルームマンション投資には手ごろな価格や安定した需要などのメリットがありますが、同時にいくつかのリスクも存在します。
あらかじめリスクを把握しておくと、投資をより安全に進められるでしょう。
主なリスクは、以下のとおりです。

①資産価値の下落リスク

築年数が経過している中古ワンルームマンションは、新築と比べると資産価値が下がりやすい傾向があります。
立地や管理状況が良好であれば資産価値を維持できる可能性は高まりますが、十分に調査せずに購入すると、のちに大幅な値下がりを招くこともあります。
購入前には、物件の築年数や周辺環境、将来的な需要動向などを総合的に検討しておくことが大切です。

②修繕費や管理費などのコストリスク

中古のワンルームマンションは、新築よりも設備の老朽化が進んでいるため、修繕費や設備交換費用などのコストが予想外にかかる可能性があります。
また、建物全体でおこなう大規模修繕のタイミングによっては管理組合から追加費用を請求されることもあるため、購入前に管理組合の積立金や修繕計画の内容をしっかり確認しておきましょう。

③空室・家賃下落リスク

ワンルームマンションは単身者向け需要が安定しているといっても、競合物件の増加や地域の需要変動によっては空室が発生したり、家賃が下落したりするリスクがあります。
物件探しの段階で周辺の供給状況や賃貸ニーズ、管理会社の入居者募集力などを見極めることが重要です。

④金利上昇などの経済的リスク

ローンを利用して投資する場合、金利の上昇にともない返済負担が増えるリスクがあります。
家賃収入が安定しない期間があると、キャッシュフローが厳しくなる可能性があるため、余裕を持った返済計画を立て、将来的な金利変動も視野に入れる必要があります。

中古のワンルームマンションで不動産投資をするポイント

中古のワンルームマンションでの投資を成功させるためには、物件の価格や利回りだけでなく、長期的な安定収益を得られるかどうかを見極めることが重要です。
以下では、特に押さえておきたいポイントを解説します。

①立地を最優先に考える

ワンルームマンションは主に単身者や学生などが入居するケースが多いため、職場や学校へのアクセスの良さや、周辺の利便性が重視されます。
具体的には、駅やバス停までの距離、スーパーマーケットやコンビニなどの生活施設の有無、周辺の治安・環境などが重要なチェックポイントです。
立地条件によっては空室リスクや賃料設定に大きく影響しますので、投資においてはまず「立地」を徹底的に見極めましょう。

●交通利便性：通勤・通学に適したエリアか
●生活利便性：スーパーマーケットやコンビニ、病院などが徒歩圏内にあるか
●地域性・治安：安全で住みやすい環境かどうか
●需要の安定性：周辺の賃貸需要が今後も継続する見込みがあるか

②設備の状態や充実度を確認する

中古のワンルームマンションの場合、築年数やこれまでの管理状況によって設備の劣化状況が異なります。
とくに水回りや空調設備などは入居者が重視するポイントのため、老朽化が進んでいないか、リフォームや交換の必要がないかをしっかり確認しましょう。

●水回り：ユニットバスやキッチン設備、配管の老朽化状況
●空調設備：エアコンや換気扇などの動作状況、清掃や交換時期
●セキュリティ：オートロックや防犯カメラの有無、ドアの鍵の種類
●収納スペース：クローゼットの有無や広さ、使い勝手

これらの設備を適切に管理・メンテナンスしていないと、入居希望者から敬遠されたり、退去が早まる要因になることもあります。
購入前に現地内覧や管理会社へのヒアリングをおこない、想定される修繕費用や設備更新のコストを見込んでおくと安心です。

③管理体制や修繕計画の確認

中古のワンルームマンションを購入する場合は、建物全体の管理体制や修繕積立金の状況、大規模修繕の計画なども確認が必要です。
管理組合がしっかり運営されているマンションは、適切な修繕計画が組まれていることが多く、建物の資産価値が維持されやすい傾向にあります。

●管理会社の実績：トラブル対応や清掃・点検の質
●積立金や修繕履歴：長期修繕計画の有無、適切な積立額かどうか
●共用部分の状態：エントランスや廊下、エレベーターなどの清潔感

④賃貸需要と家賃相場のチェック

中古ワンルームマンションは、駅近や利便性の高いエリアであれば需要が安定しやすいものの、周辺の家賃相場や競合物件の供給状況を踏まえて投資シミュレーションをおこなうことが欠かせません。
実際にどの程度の家賃で募集ができるのか、空室期間が長引くリスクはないかなどを考慮し、無理のないキャッシュフローを設定するようにしましょう。

⑤資金計画とリスク分散

ローンを利用する場合は、将来的な金利上昇や修繕費用の増加に備えて余裕をもった返済計画を立てることが重要です。
投資用の資金を1つの物件に集中させるのではなく、状況に応じて投資先を分散するなど、リスクに対する備えを十分にしておくと安心です。

まとめ

中古のワンルームマンション投資には「安定した需要」「初期投資を抑えられる」など、特徴的なメリットがあります。
一方で、資産価値の変動や修繕費・管理費等のコスト、空室・家賃下落リスクなど、いくつかのリスクもともないます。
「立地」「設備」をはじめとする物件の状況や、今後の需要動向・コスト面などを総合的に検討することが成功するためのポイントです。