初めての大家業！知っておきたい管理委託と自主管理のメリット・デメリット

大家業を始める際に知っておきたいのが、管理委託と自主管理それぞれのメリット・デメリットです。
賃貸物件を運営するには管理が必要であり、その管理を自分でするか業者に任せるのかを決めなければなりません。
今回は、初めて大家業をする方に向けて、手続きの流れと管理委託・自主管理について解説します。

初めての大家業：賃貸借契約までの流れ

初めての大家業となると、どのように手続きを進めたら良いのかわからず不安になる方も多いでしょう。
ここでは、賃貸物件を購入してから入居者と賃貸借契約を結ぶまでの流れを解説します。

ステップ①入居者の募集

物件を購入したら、入居者の募集を行います。
入居者の募集は自分でできますが、仲介業を営む不動産会社に依頼する方が多いです。
不動産会社は周辺地域の相場や慣習なども把握しており、またこれまでのノウハウがあります。
適切なターゲット選定を行うためにも、入居者を募集する際はぜひ不動産会社にご相談ください。

ステップ②入居希望者との交渉

入居希望者が現れた際に、条件交渉をされることがあります。
たとえば、「家賃を下げてほしい」「敷金を無しにして欲しい」などです。
交渉を持ちかけられたら、なるべく早めに回答しましょう。
回答が遅くなると、入居者が別の物件に流れてしまう可能性があります。

ステップ③賃貸借契約の内容確認

賃貸借契約の締結へ進む前に、賃貸借契約の内容を確認します。
不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社が用意した契約書に沿って確認を進めていくのが一般的です。
特約に盛り込みたいことがあれば、不動産会社に伝えて契約書に追記しましょう。
特約事項とは、契約書に記載されている条文以外の事項について、当事者間で取り決める特別な契約条項です。
たとえば、「近隣への迷惑行為があれば契約を解除する」「退去時には清掃費用を支払う」などの内容が挙げられます。
どのような項目を追記すれば良いか迷う場合は、不動産会社にご相談ください。

ステップ④賃貸借契約を結ぶ

入居希望者が契約条件に合意したら、入居者と賃貸借契約を結びます。
契約を結ぶ際は不動産会社が間に入り、契約内容を入居者に説明するのが一般的です。
双方が合意し、それぞれが契約書に署名をしたら賃貸者契約の成立です。
契約成立後は領収書と物件の鍵を入居者に渡し、初期費用（敷金・礼金など）を受け取ります。
また、仲介に入った不動産会社には、報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は上限が決まっており、上限の範囲内であれば自由に設定することが可能です。
仲介手数料の上限は、入居者と大家の両者とも家賃の0.5か月分です。
ただし、承諾があれば、どちらか一方に家賃1か月分までを請求することもできます。

初めての大家業：管理委託とは

大家は入居者が快適に暮らせるよう、物件を管理していかなければなりません。
物件の管理とは、たとえば以下のような業務です。

●入居者募集
●賃貸借契約の締結や更新
●家賃の集金
●クレーム対応
●解約手続きや退去時の立ち会い

上記の他にも、家賃を滞納された場合の督促、共有部分の掃除など、さまざまな業務が発生します。
これらの管理を自分でおこなうのが難しい場合は、管理会社に委託するのがおすすめです。
はじめに、賃貸物件の管理業務を管理会社に委託するメリットとデメリットを解説します。

管理委託のメリット

管理委託を選ぶメリットは、以下のとおりです。

●管理の手間を省ける
●遠方の不動産でも運用ができる
●相談ができる

物件の管理業務は多岐にわたり、ある程度経験がないと難しいこともあります。
クレーム対応は精神的にも負担が大きく、運営の継続に支障をきたすケースもあります。
管理を委託すれば大家が直接対応せずに済むため、手間を省けるだけでなく、精神的な負担も軽減できるでしょう。
また、管理委託は遠方の不動産を所有している場合にもおすすめです。
管理のために何度も遠方の物件まで足を運ぶとなると、時間と手間、交通費がかかります。
管理委託にすることで、ご自身が対応しなくても済むため、本業にも専念できるでしょう。
さらに、管理会社に空き室の対策方法や買い替えのタイミングなど、運営に関する相談ができる点もメリットの1つです。
自己管理は不動産の専門家である管理会社と比べると営業力に劣り、空室が生じてもなかなか埋まらないケースがあります。
もし、空室ができた場合でも、管理会社がこれまでのノウハウを活かして営業をおこなうため、空室が埋まりやすくなるでしょう。

管理委託のデメリット

管理会社に管理を依頼するデメリットは、手数料が発生することです。
手数料の金額は、管理会社によって異なりますが、家賃収入の3～8％が目安です。
たとえば、1棟10室の賃貸物件を所有しており、賃料は8万円、管理手数料は5％というケースで考えてみましょう。
満室であれば、管理会社に支払う手数料は「8万円×10室×5％＝4万円」となり、年間だと48万円の支出となります。
しかし、自主管理の手間や負担を考えると、手数料の発生がデメリットになるとは一概にいえないでしょう。

初めての大家業：自主管理とは

自主管理とは、大家ご自身で物件の管理をおこなうことです。
大家業を本業にしている方が、コスト削減のために自主管理を選択するケースが多いです。
ここからは、自主管理をおこなうメリットとデメリットについて解説します。

自主管理のメリット

自主管理のメリットは、管理手数料がかからない点です。
家賃収入に対して管理手数料の負担が大きい場合は、自主管理にすることでキャッシュフローを改善できるケースもあります。
また、管理会社を通さないため、入居者からの声がダイレクトに届き、コミュニケーションを取りやすい点もメリットの1つです。
大家自らが積極的に動くことで、入居者に「頼りになる大家」という安心感を与え、長期入居に繋がる可能性があります。

自主管理のデメリット

自主管理のデメリットは、すべて自分で管理しなければならず、手間と時間がかかることです。
築年数の古い物件は、建物のメンテナンスや設備の修繕依頼などで対応に追われる可能性があります。
入居者からのクレーム対応など急を要することもあり、本業が別にある方は両立が大変と感じるかもしれません。
また、ノウハウがない状態で自主管理をするとなると、管理が行き届かずに入居者の満足度が下がる可能性もあります。
入居者の満足度は賃貸経営において重要な要素であり、不満が溜まると退去やクレームに繋がります。
「こんなときどうしたらいい？」と迷った時や不安な時に、気軽に相談できる相手がいないこともデメリットの1つです。
これらのことから、基本的に家業が初めての方は自主管理よりも管理委託のほうがおすすめです。
自主管理に挑戦したみたいという方は、ご自身の状況や労働時間などを考慮したうえで判断しましょう。

まとめ

賃貸物件を購入したらまず入居者を募集し、入居希望があれば条件を確認して契約へ進みます。
入居者募集は、基本的に不動産会社に仲介を依頼する方が多いです。
また、物件の管理方法には、自らすべての管理をおこなう自主管理と、管理会社に管理業務を委託する管理委託があります。
管理業務は多岐にわたり、専門知識が必要な場面も多いので、初めて大家業に挑戦する方は管理委託がおすすめです。