不動産売却にかかる税金は3種類！譲渡所得税の計算方法や節税のコツを解説

本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や確定申告時に必要や譲渡所得税の計算方法、節税のコツについて解説します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却にかかる税金の種類とは？

不動産を売却する際には、主に以下の3種類の税金が関係してきます。
それぞれどのようなタイミングで課税されるのか、またどれくらいの負担が発生するのかを把握しておくことが大切です。

①印紙税

不動産売却における印紙税は、買主と不動産の売買契約書を交わす際にかかる税金です。
売買契約書に印紙を貼り付ける形式で納税し、契約書に記載された契約金額によって税額が決まります。
たとえば、1,000万円の売買契約であれば、5,000円の印紙税がかかります。
印紙税額は、国税庁のホームページから確認可能です。
令和9年3月31日までは、軽減措置が適用されます。

②譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却益（譲渡所得）に対してかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
さらに、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで以下のように税率が異なります。

●所有期間5年以下の短期譲渡所得：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
●所有期間5年超の長期譲渡所得：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

不動産売却に関する住民税は、譲渡所得に対して課され、売却した年の翌年の住民税に反映されます。

③登録免許税

不動産を売却した後、買主へ所有権移転登記をおこなう際や抵当権抹消登記の申請の際に必要となるのが「登録免許税」です。
所有権移転登記については買主が負担するケースが多いですが、売主がローン残債を完済して抵当権を抹消する場合には、抵当権抹消登記にかかる登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記 の登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。

不動産売却時の税金の1つ「譲渡所得税」の計算方法とは？

不動産を売却して得られた利益（譲渡所得）に対して課税されるのが「譲渡所得税」ですが、実際にいくらぐらいかかるのか気になりますよね。
以下のステップを踏まえながら、具体的な計算方法を確認していきましょう。

ステップ①譲渡所得の算出

まずは、「売却価格（譲渡収入）から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を求める」ことから始めます。
売却価格（譲渡収入金額）は、実際に不動産を売却した金額のことです。
売主が実際に受け取る金額になります。
取得費は、不動産を購入した際の「購入代金」や「仲介手数料」、「購入時の諸費用」などが含まれます。
また、建物の場合は取得後の減価償却費も考慮しましょう。
取得時の領収書や契約書を保管していない場合は、概算取得費として「売却価格の5％」を取得費とみなすことが可能です。
ただし、実際の取得費が概算取得費よりも高ければ、実際にかかった費用を計上したほうが税負担は軽くなります。
譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用です。
具体的には、「仲介手数料」「印紙税」「測量費」「建物の解体費用」「立ち退き料」などが挙げられます。
売却活動のために要した費用が含まれる点を覚えておきましょう。

ステップ②税率の適用

譲渡所得を算出したら、次にその所得に対して税率をかけて譲渡所得税額を求めます。
不動産を所有していた期間が5年を超えるか5年以下かで、税率が大きく異なる点が特徴です。
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）の場合「譲渡所得×39.63%」です。
長期譲渡所得（所有期間が5年超）の場合「譲渡所得×20.315%」で計算しましょう。
所有期間のカウントは、不動産を取得した日から起算して、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで区分されます。
相続や贈与により取得した不動産については、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から起算します。

STEP③特別控除や軽減税率の活用

一定の条件を満たす場合には、譲渡所得から差し引ける特別控除や、税率が軽減される制度を活用しましょう。
3,000万円の特別控除は、居住用財産（自宅）を売却した場合で、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
たとえば、「住んでいた家を売ったとき」や「住まなくなった家を3年以内に売ったとき」などが主な対象です。
軽減税率の特例は、居住用財産を10年を超えて所有していた場合、6,000万円以下の譲渡所得部分については税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減される特例です。
ただし、適用には厳密な要件がありますので、活用を検討する際は税理士など専門家に相談しましょう。

不動産売却で税金を節税するためのコツとは？

不動産を売却する際にかかる税金は、大きな負担となりがちです。
しかし、国が用意している優遇制度や経費の計上方法を正しく理解し、適切な手続きを踏めば、税負担を軽減できる可能性があります。
ここでは、以下のポイントを中心に、不動産売却における節税のコツについて解説します。

①購入額を確認する

節税するために購入額がわかる書類を探すことは重要です。
不動産の購入代金がわからない場合、法定で売却代金の5%を取得費として計算します。
これにより、計算上の「売却益」が実際よりも大きくなり、結果として高額な税金が課せられる可能性があります。
相続などで不動産を取得した場合、売買契約書が手元にないこともあるでしょう。
購入額が分かる書類を見つけると、実際の取得費を正確に申告することが可能です。
売買契約書がなくても、通帳の記録から購入額を証明できることがあります。
購入額が証明できる書類を見つけたら、書類の妥当性や適用可能性について税務署に相談することが有効です。

②売却タイミングを見極める

売却のタイミングを選ぶことは、手元に残る利益を最大化するために重要です。
売却の最適なタイミングを見極めるためには、以下の3つのポイントを総合的に考慮することが求められます。

●税制特例の期限
●所有期間と税率
●市況を利用して高額売却を狙う

特定の税制特例を活用するには期限が設定されていることが多いです。
たとえば、自宅の「3,000万円特別控除」を適用するには、住宅からの移転後3年以内に売却する必要があります。
また、所有期間が5年以内の場合と5年超えで税率が異なります。
所有期間が5年に近づいている場合、5年を超えると税率が低くなるため、少し売却を待つと税負担を減らすことが可能です。
しかし、売却を遅らせると特例制度の適用を逃したり、維持費がかかる点にはご注意ください。
現在の不動産市況が好調であれば、そのタイミングで売却して利益を確定させるのも良い選択です。
都心部の土地や中古マンションなどは価格が高騰していますが、市場の変動によっては価格が下落する可能性もあります。
ただし、不動産会社によって得意分野が異なるため、売却依頼する不動産会社を選ぶ際には、その専門性や地域の知識を考慮することが重要です。

③特例を活用する

主な節税に役立つ特例は以下の3つです。

●3,000万円の特別控除：マイホームを売却した際に適用される税額控除
●マイホーム売却時の軽減税率特例：所有していた自宅を売却する際に利用できる税率の特例
●被相続人の空き家に係る譲渡所得の特別控除：相続によって取得した空き家等を売却する際に利用できる

上記の特例を適切に利用すると、税負担を軽減し、手元に残る資金を最大化することができます。

まとめ

不動産売却にかかる税金の種類は、印紙税、譲渡所得税、登録免許税の3つです。
譲渡所得税は、売却価格から経費を差し引いた金額に、所有期間に応じた税率をかけて計算します。
節税のコツは、購入額を確認すること、売却タイミングを見極めること、特例を活用することの3つです。