不動産売却で消費税がかかるケースは？かからないケースと注意点も解説！

一般的な売買とは異なり、不動産取引には複雑な税制が絡んでおり、課税対象となるケースと非課税となるケースがある点に注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却時に消費税の課税対象となるケースや非課税のケース、消費税に関して売却時に押さえておきたい注意点について解説します。

不動産売却時に消費税の課税対象となるケース

不動産売却時に消費税が課されるのは、売買代金そのものではなく、付随するサービスや手数料に対してかかるものがメインとなります。
ここでは、不動産売却時に消費税が課されるケースを見ていきましょう。

課税対象①仲介手数料

不動産会社を通じて物件を売却するときには、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは、売買契約が決まったときに不動産会社へ支払う成功報酬であり、上限額は宅建業法により「成約価格（税抜き）×3％＋6万円」と定められています。
この仲介手数料には消費税が課されるため、注意が必要です。
たとえば、売買価格が3,000万円の物件だと仲介手数料の上限額は96万円となり、これに10％の消費税が加算されて合計105万6,000円を請求されます。
契約時には仲介手数料が税込みか税抜きかが記載されていますが、内訳を確認しないと実際の支払い額にギャップが生じることもあるので注意が必要です。

課税対象②一括繰り上げ返済手数料

不動産の購入時に住宅ローンを利用しているときには、土地と建物に金融機関の抵当権が設定されています。
不動産を売却するときには、まずローンを完済して、抵当権を抹消する手続きをおこなわなければなりません。
そのローンを完済するためにおこなう一括繰り上げで発生する手数料にも、消費税が課されます。
一括繰り上げ手数料は金融機関によって異なりますが、3～5万円のケースが一般的です。
つまり住宅ローンが残っている不動産を売却するときには、消費税を含め3万3,000～5万5,000円の一括繰り上げ手数料を負担する必要があります。

課税対象③司法書士報酬

住宅ローンを完済したあとには、法務局で抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
抵当権抹消登記は自分でもできますが、ミスがあると受け付けてもらえないため、登記手続きの専門家である司法書士に依頼するケースが一般的です。
この司法書士に支払う報酬にも、消費税が課されます。
抵当権抹消登記の手続きを依頼するときにかかる報酬は司法書士事務所によって異なりますが、おおむね5,000～2万円が相場です。
つまり、消費税を合わせて5,500～2万1,000円ほどの報酬を支払う必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の費用の種類・相場は？節約方法として活用できる控除も解説

不動産売却時に消費税が非課税のケース

不動産売却では、すべての取引に消費税がかかるわけではありません。
むしろ、売買代金そのものについては課税対象とならないケースが多数です。
ここでは、不動産売却時に消費税が非課税となるケースについて解説します。

非課税となるケース①土地の売買代金

不動産取引において、土地の売買代金は消費税の非課税対象とされています。
これは、土地は「消費される財」ではないといった考え方に基づいています。
したがって個人・法人を問わず、土地のみを売却したケースでは、その売却代金に消費税が加算されることはありません。
ただし建物とセットで売却するときには、建物部分にのみ消費税が課されるため、売買契約書において土地と建物の価格を明確に区分することが重要です。
また、土地の造成工事にかかった費用など、付随的に消費税が含まれることもあります。

非課税となるケース②個人が自宅を売却するとき

個人が自分で住んでいた居住用不動産を売却するときには、その建物代金も含めて非課税となるのが原則です。
これは、個人が営利目的ではなく、生活の一環としておこなう取引であるとされるためです。

非課税となるケース③税金

不動産売却時には売却益に課される譲渡所得税、登記時に納める必要がある登録免許税、売買契約書にかかる印紙税など、消費税以外にさまざまな税金が発生します。
しかしこれらの税金には、消費税は課されません。

個人でも消費税が課税される例外的なケース

個人であっても、事業として不動産を反復継続的に売却しているとみなされると課税事業者とされ、消費税が課される可能性があります。
たとえば、賃貸用アパートや店舗などを個人で所有し、何度も売買をおこなっているときには、事業者と判断されてしまいかねません。
こうしたケースでは、建物部分の売却代金に消費税が課されます。
また、不動産投資などをおこなっていて以下のケースに該当するときも、課税事業者となって消費税の納税義務が発生します。

●事業の前々年の売上が1,000万円を超えている
●前年1～6月の課税売上が1,000万円を超え、かつ給料の支払い総額が1,000万円を超えている

不動産を売却するにあたって、消費税の課税対象となるのかがわからないときには、税理士などの専門家に相談してアドバイスをもらうのが賢明です。

▼この記事も読まれています
不動産売却後に確定申告は必要？確認する方法や忘れた場合のリスクを解説

不動産売却における消費税に関する注意点

不動産売却では、消費税の有無が売買価格や手取り額に大きな影響を与えることがあります。
ここでは、売却時に押さえておきたい重要な注意点について解説します。

注意点①売買価格は「税込み」か「税抜き」か

不動産広告や契約書に表示されている価格が税込みか税抜きかによって、最終的な支払い額や受取り額に違いが生じます。
とくに建物部分に消費税がかかるケースでは「税抜き2,000万円＋消費税200万円」と「税込み2,000万円（税抜き1,818万円＋消費税182万円）」とでは手取り額が変わってきます。
買主とのトラブルを防ぐためにも、価格の内訳を事前に明確にしておくことが重要です。

注意点②法人が不動産を売却するときは原則課税対象

売主が法人のときには、基本的に不動産の建物部分には消費税が課税されます。
一方、法人であっても基準期間における課税売上高が年間1,000万円以下の免税事業者であれば、消費税の納税義務はありません。
基準期間における課税売上高は、前々事業年度の売上課税高を示します。
したがって新しく立ち上げた法人には基準期間がないため、基本的には免税事業者です。
ただし、前事業年度の開始日以降6か月の特定期間内における課税売上高が1,000万円を超えたときには、その課税期間から免税事業者として扱われることを注意点として押さえておきましょう。

注意点③消費税率は不動産引き渡し時点で判断

消費税が8％から10％に引き上げられたのは、2019年10月1日のことです。
その後、消費税の改正はおこなわれていませんが、いつ引き上げられるかはわかりません。
そのため、不動産の売買で課される消費税率は、不動産の引き渡し時点で判断されることも注意点として押さえておきましょう。
万が一、不動産の引き渡し直前に消費税率が改正されたときには、改正日前日までに引き渡しがおこなわれたかどうかで税率が判断されます。
不動産のように、金額の大きい商品を取引するときにかかる消費税は必然と大きなものとなるため、事前に課税対象と非課税対象、税率を踏まえたうえで消費税額を把握しておくことが大切です。

▼この記事も読まれています
不動産売却前にリフォームしたほうがいい？メリットや費用相場を解説

まとめ

不動産売却時に消費税の課税対象となるものには、不動産会社へ支払う仲介手数料や金融機関へ支払う一括繰り上げ手数料、司法書士へ支払う報酬などがあります。
一方で、土地や個人で不動産を売却するときには、基本的に消費税は課されません。
不動産を売却するときには、売買価格が税込みと税抜きのどちらかを示すこと、法人は課税事業者となることなどの注意点を押さえておきましょう。