不動産売却前にリフォームしたほうがいい？メリットや費用相場を解説

リフォームが有効な場合もありますが、基本的にはリフォームをせずに売却する方が良いでしょう。
この記事では、不動産売却前にリフォームを行うメリット・デメリットや、リフォームが必要な場合とその費用相場、さらにリフォームをせずに売却しやすくする方法について詳しく解説します。

不動産売却前にリフォームするメリットとデメリット

不動産を高くスムーズに売るためにはリフォームが有効な場合もありますが、必ずしもリフォームが必要というわけではありません。
物件の状態や買い手のニーズに応じて判断することが大切です。
まずは、不動産を売却する前にリフォームを行うメリットとデメリットについて解説します。

不動産売却前にリフォームするメリット

メリット① 見た目の印象が良くなり売却が有利に
リフォームで外観や内装を整えると買い手に好印象を与え、第一印象が良い物件は売却が成功しやすくなります。
メリット② 買い手がすぐ引っ越せる
リフォーム済みの物件は、引渡し後すぐに住み始めることが可能です。
とくに早く新居に引っ越したい人には魅力的に映り、売却スピードが上がる可能性があります。
メリット③ 融資手続きが簡単になる
買い手が住宅ローンを組む際、「物件価格」と「リフォーム費用」を同時に融資申請することは手間がかかります。
しかし、リフォーム済み物件であれば物件価格のみで申請できるため、手続きがスムーズになり、買い手に選ばれやすくなります。

不動産売却前にリフォームするデメリット

デメリット① リフォーム費用を回収しづらい
フルリフォームは数百万円かかりますが、費用が売却価格に反映されにくいため慎重に判断しましょう。
デメリット② 中古物件の「安さ」の魅力を損なう
リフォーム後の価格が高くなると、低価格な不動産を求める買い手層を逃すリスクがあります。
中古物件を購入する人は、購入後に自分でリフォームすることを前提にしている場合が多いためです。
デメリット③ リフォーム内容が買い手の好みに合わない可能性
リフォームのデザインや設備が買い手の趣味に合わない場合、購入を避けられる可能性があります。
買い手の多くは「自分好みの家を作りたい」と考えているため、売主のリフォームがかえって売却を妨げることがあります。

不動産売却前にリフォームが必要な場合とその費用相場

不動産を売却する際、リフォームが必要かどうかは物件の状態やターゲットとする買い手層によって異なります。
とくに設備の修繕や清潔感のある内装は、買い手の印象を良くし、売却をスムーズに進める助けになります。
過剰なリフォームを避けつつ、費用対効果を意識して進めましょう。
続いては、リフォームが必要なケースとその価格相場について解説します。

不動産売却前にリフォームが必要な場合

設備が壊れている物件
給湯器やトイレが故障している物件は敬遠されるため、最低限の設備は修理または交換する必要があります。
多くの買い手は「基本的な設備が整った物件を購入し、好みに合わせてリフォームしたい」と考えています。
外観や内装の印象が悪い物件
壁紙の汚れや障子の破れ、水回りのカビなど、築年数以上に外観が悪い場合、買い手から「大切に使われていない家」と見なされ、売れにくくなります。
購入者の多くは物件の見た目で判断するため、第一印象を良くすることが重要です。
リフォーム済みやリノベーション施工と記載された物件は、チラシや内覧時に「きれいな家」という印象を与え、買い手の関心を引きやすくなります。

リフォームの種類と費用相場

リフォームは物件全体を改装する「フルリフォーム」から、一部を修繕する「部分リフォーム」まで、幅広い選択肢があります。
それぞれのリフォーム内容と相場を見てみましょう。
壁紙や床材の張替え（約20～40万円）
フローリング施工は比較的安価で、費用対効果に優れています。
また、白いクロスは低コストで清潔感を出しやすく、多くの購入希望者に好まれる傾向があります。
一方で、畳の張替えはコストが高く、買い手の好みに合わない可能性があるため、フローリングの方が無難と言えるでしょう。
キッチンのリフォーム（約10～70万円）
キッチンはセパレートタイプやユニットタイプで費用が異なりますが、一般的なリフォーム費用は10～30万円程度です。
システムキッチンへの変更は20～70万円程度で可能ですが、単身者向け物件では簡易的なキッチンで十分な場合もあります。
トイレのリフォーム（約10～30万円）
和式から洋式に変更する場合は20～30万円かかりますが、現在のトイレを清潔に保つ程度であれば10万円前後で済みます。
ウォシュレットや温水便座を取り付けるとさらに印象が良くなります。
洗面所のリフォーム（約20万円）
洗面台の交換や簡単な設備追加で20万円程度が相場です。
豪華な設備をくわえる場合はさらに費用がかかりますが、買い手のニーズに合わない場合もあるため注意が必要です。
浴室のリフォーム（約50～150万円）
ユニットバスの交換や設計変更で費用が大きく変わります。
一般的なユニットバス交換は50万円程度ですが、高級設備を導入する場合は150万円以上になることもあります。
外壁のリフォーム（約150～300万円）
外壁の塗り替えや補修は物件の第一印象を左右する重要な要素です。
老朽化が進んでいる場合、耐震工事や大規模な補修が必要となり、費用が相場以上になることもあります。

リフォームをしないで不動産を売却しやすくする方法

リフォームに費用をかけずとも工夫次第で物件の魅力を引き出し、売却を円滑にできます。
最後に、リフォームをしないで不動産を売却しやすくする3つの方法を解説します。

ホームインスペクションで物件の信頼性を高める

ホームインスペクションは、専門家による「建物状況調査」や「住宅診断」のことです。
建築士の資格を持つ検査員が、物件の外観や設備を目視で確認し、建物の構造や経年劣化を評価します。
外観からはわからない建物の劣化状況や構造の強度を検査することで、買い手に物件の安全性を証明できます。
とくに中古物件の場合、建物の状態が不透明だと買い手が不安を抱き、購入をためらうことがあるでしょう。
インスペクションを通じて、買い手に安心感を与えることができます。

ハウスクリーニングで清潔感を演出する

ハウスクリーニングは、掃除の専門業者が通常の掃除では手が届かない箇所まできれいにするサービスです。
とくに内覧時に重視されるのは、水回り（キッチン、浴室、トイレ）です。
これらを清潔に保つことで、内覧者に良い印象を与えることができます。
内覧者が最も気にするポイントは清潔感です。
汚れたキッチンやカビの目立つ浴室があると、物件全体の印象が悪くなります。
ハウスクリーニングを利用して家全体を清潔に見せることで、物件の魅力を引き出し、売却の成功率を高めることができます。

最低限の修繕で劣化をカバーする

築年数が経過した物件では、雨漏りやシロアリ被害、外壁の剥がれ、畳や壁紙の汚れなどが目立つことがあります。
これらの劣化部分をそのままにしていると、内覧時に買い手に悪い印象を与えてしまいます。
以下の修繕をおこなうことで、費用を抑えつつ物件の印象を改善することができるでしょう。

●外壁の汚れや剥がれを補修する
●壁紙を張り替える（特にタバコやペットによる汚れがある場合）
●畳や障子を交換する
●給湯器やドアなど動作に問題のある設備を修繕する

たとえば、壁紙の張り替えは1㎡あたり約1,000円、障子の張り替えは1枚あたり約2,000円で実施可能です。
大金をかけず、目立つ箇所を改善するだけで物件の価値を高められます。

まとめ

不動産を売却する際、リフォームは見た目を良くするなどのメリットがある反面、費用が高額になりやすく、買い手の好みに合わないリスクも伴います。
リフォームをせずに売却しやすくするには、ホームインスペクション、ハウスクリーニング、最低限の修繕を活用しましょう。