不動産売却における媒介契約とは？種類別のメリットや注意点を解説！

しかし「媒介契約とはどのようなものか」「どの種類を選べば良いのか」といった疑問を抱く方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産を売却するときの媒介契約とはなにかと、媒介契約のメリットと注意点について解説します。

不動産売却における媒介契約とは？それぞれの契約の特徴

これから不動産を売却するのなら、媒介契約に関する基本的な知識を押さえておくことが大切です。
ここでは、媒介契約とはどのような契約を指すのかについて解説します。

媒介契約とは？

「媒介契約」とは、不動産会社に対して物件の買主を探すよう依頼する契約を指します。
売主が不動産を売却したいとき、まずはどの不動産会社に仲介を依頼するかを決め、その会社と媒介契約を締結することにより正式な販売活動が始まる流れです。

媒介契約には3種類ある

一口に媒介契約といっても、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれ特徴が大きく異なるため、早期売却を目指すには不動産に合った契約形態を選ぶことがポイントです。

媒介契約の種類で支払う仲介手数料は変わらない

媒介契約には3種類ありますが、どれを選んで不動産を売却しても、不動産会社に支払う仲介手数料の金額の上限に変わりはありません。
売却価格によりますが、仲介手数料は「不動産の売却価格×3％＋6万円＋消費税」の計算式で算出します。
たとえば不動産を4,000万円で売却したら、買主との売買契約をサポートしてくれた不動産会社に「138万6,000円」を支払う必要があります。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約締結日と決済日の2回が一般的です。
ただし不動産会社によってルールは異なるため、事前にいつ仲介手数料を支払う必要があるのかを確認しておくと安心です。

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不動産売却における3種類の媒介契約のメリットと違い

媒介契約を選ぶときには、それぞれの契約形態にどのような違いがあるのかを理解しておくことが大切です。
ここでは、不動産売却時に知っておきたい媒介契約の種類別のメリットと違いを解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に販売活動を依頼できる契約形態です。
条件の良い不動産のときにはそれぞれの不動産会社の競争心をあおることができ、より早く売却できる可能性があります。
また、売主が自ら買主を見つけることも可能であり、そのときには仲介手数料を支払う必要はありません。
ただし、仲介手数料は販売活動の費用にあてられます。
そのため、販売活動が制限される可能性があります。
加えて、一般媒介契約を締結したときには、不動産会社に販売活動の報告義務がありません。
現在、どのような反響があってどう販売活動が進んでいるかが不透明のため、不安を抱えながらの不動産売却になるおそれがあります。
なお、一般媒介契約は契約期間中でも自由に解約が可能です。
違約金などを請求されることもないため、不安が大きいときにはほかの媒介契約に切り替えるのはひとつの手です。

専任媒介契約

専任媒介契約では、1社の不動産会社とだけ契約を結びます。
そのため、一般媒介契約よりも販売活動に対する責任と熱意が強くなりやすい傾向があります。
売主自身で買主を見つけることも可能で、そのときには仲介手数料が不要な点がメリットです。
また、法律により契約した不動産会社は2週間に1回以上の報告義務があるため、売却状況の把握がしやすい点もメリットとして挙げられます。
そのほか、一般媒介契約と比べて不動産会社とのやりとりが1社に絞られて手間がかかりません。
ただし、不動産を早期売却できるかどうかが不動産会社の力量にかかっている点はデメリットといわざるを得ません。
契約を交わした不動産会社に販売力がない、担当者が熱心でないなどのときには売却活動に悪影響がおよぼされる可能性もあります。
したがって、専任媒介契約で不動産を早期売却したいときには、不動産会社の販売実績や信頼度などを比較して検討することが大切です。
なお、専任媒介契約を結んだにもかかわらず他社から紹介された買主と取引をおこなうと、仲介手数料相当の違約金が発生します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく、1社のみに不動産の売却を依頼する契約です。
不動産会社には週に1回の販売活動報告が義務付けられているため、より密な情報共有が可能になります。
安心して不動産を売却したい方にとっては、魅力的な選択肢です。
また、契約翌日から5営業日以内にレインズへの物件情報の登録が義務付けられており、より早く情報を公開してもらえる点もメリットです。
ただし、専任媒介契約とは違い、売主が自ら買主を見つけても、その不動産会社を通さないと売買はできません。
しかし、不動産売却では専門的な知識も必要となるため、トラブルを防ぐためにも不動産会社をとおしておこなうことをおすすめします。

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不動産売却で媒介契約を交わすときの注意点

媒介契約は一度結ぶと簡単には変更できないため、契約前にそれぞれの特徴を正しく理解し慎重に判断することが求められます。
以下では、媒介契約時に意識したい注意点と売却を成功に導くためのコツを解説します。

注意点①不動産会社の数が多ければ早く売れるわけではない

「複数の会社に任せたほうが早く売れるのではないか」との考えから、一般媒介契約を選ぶ方がいるでしょう。
しかし実際には、情報が拡散しすぎて売れ残り感が出たり、価格交渉が不利になったりする可能性が否めません。
また、不動産会社が得られる報酬は原則として仲介手数料のみです。
そのため、販売活動にかかるコストが捻出できず、買主探しが難航する恐れもあります。
したがって、販売活動を着実に進めたいなら、信頼できる1社に集中して任せることが成功の近道となるでしょう。

注意点②内見対応のタイミング

一般媒介契約では内見のスケジュール管理が複数社に分かれ、連絡の行き違いやタイミングのずれが生じることがあります。
内見希望日がバッティングしてしまうと、買主へ不信感を与えてしまいかねません。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約なら内見対応の一元化が可能であり、買主への印象も良くなりやすい点がメリットです。

注意点③広告に掲載する物件情報を統一する

広告の内容は、不動産の売却の成否を左右する大きな要素です。
一般媒介契約では複数の不動産会社がそれぞれ広告を作成しますが、このとき物件情報が不統一だと買主に混乱を与える原因となりかねません。
そのため、売り出す不動産に関する情報は各社ともに統一するように注意を払うことが大切です。
それに対して、専任媒介契約・専属専任媒介契約では1社が責任を持って広告戦略を立てるため、物件の魅力をより丁寧に買主へ伝えられる点が魅力です。

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まとめ

不動産を売却するときに不動産会社と交わす媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれメリット・デメリットがあり一概にどれが正解とはいえませんが、売却を着実に進めたい方には専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。
また、媒介契約を交わす不動産会社が多ければ早く売却できるわけではない点にも注意が必要です。