事故物件を投資用不動産で購入するメリット・デメリットは？ポイントも解説

しかし、同じ事故物件でも心理的に嫌悪感を強く与えるような物件は、借り手が見つかりにくい可能性が高いため、物件選びは慎重に検討する必要があります。
そこで、事故物件を投資用不動産で購入するメリット・デメリット、購入時にチェックしておきたいポイントについて解説します。
不動産投資をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

事故物件を投資用不動産として購入するメリット

事故物件とは、自殺や他殺、事故などの理由により、心理的に抵抗を感じる物件のことを指します。
このような事故物件を投資用不動産として購入する場合、どのようなメリットが得られるのでしょうか。
ここでは、事故物件を投資用の不動産として購入するメリットを解説します。

メリット①初期投資を抑えられる

事故物件は、心理的な瑕疵があるため、通常の物件よりも安く購入することができます。
そのため、初期投資が抑えらえるというメリットが得られます。
自己資金が少ない場合でも投資することができるため、初めての方でも始めやすいのが特徴です。
物件の立地や設備を重視し、過去の出来事にこだわらない方にとっては、魅力的な物件となるでしょう。

メリット②利回りが良い

不動産投資で高い利回りを出すには、物件をできるだけ安く購入する必要があります。
仮に、高い物件を購入してしまうと、その後に住民を見つけられたとしても、高い利回りは期待できません。
その点、事故物件は安く購入できるため、入居者さえ見つかれば、一般的な不動産投資よりも高い利回りが期待できるでしょう。

メリット③節税効果が期待できる

運用次第では、節税効果が期待できるのもメリットといえるでしょう。
不動産投資にかかった費用や設備の修繕費など、家賃収入を得るためにおこなった支出は、確定申告時に経費として計上することができます。
それにより、所得税や住民税の課税対象となる全体の収益を下げることができるため、結果的に納税額を抑えることが可能です。
また、副業として不動産投資する場合は、会社員の給与収入と相殺できるため、場合によっては、所得税の過払いにより返還されることもあります。
前年分の所得税だけでなく、次年度分の住民税も安くなるため、大きなメリットといえるでしょう。
このように、不動産投資は、経費にできる費用が多いため、節税しやすい投資といわれています。

事故物件を投資用不動産として購入するデメリット

一方で、事故物件を投資用不動産として購入することは、デメリットも存在するため、注意が必要です。
ここでは、事故物件を投資用の不動産として購入するデメリットを解説します。

デメリット①借り手が見つかりにくい

事故物件を賃貸物件として入居者を見つける際は、借り手側に事故物件であることを告知する義務が生じます。
これは、宅地建物取引業法により決められており、事故や他殺、事件といった事実がある場合は、告知しなければならないとされています。
貸主としては、事故や事件があったことは伏せておきたいと思う方もおられるでしょう。
しかし、仮に告知を怠った場合は、損害賠償を請求されたり、契約解除を申し入れられたりするので注意が必要です。
そのため、このような事故物件は、通常の物件よりも借り手がつきにくくなってしまいます。
なぜなら、事件や事故があった物件は、どうしても嫌悪感を覚える方が多いため、避ける傾向にあるからです。
このような瑕疵は「心理的瑕疵」と呼ばれ、心理的瑕疵の度合いが大きいほど、入居希望者数は少なくなるでしょう。

デメリット②物件によっては利回りが出ない

事故物件は、安く購入できるので利回りが期待できますが、借り手が見つからなかった場合は、利回りどころか維持費や修繕費によりマイナスとなる可能性もあります。
たとえば、殺人事件などの誰もが知っているような事件があった物件は、心理的瑕疵の度合いが高くなるため、借り手は簡単にはみつからないでしょう。
また、自分では大丈夫と思っていた事故でも、借主側からすれば借りたくないと思うかもしれません。
仮に、借り手が見つかったとしても、当初の予定よりも賃料を下げなければならなくなると、当然期待していた利回りは出ないでしょう。
このように、事故物件での投資を考えているのなら、物件選びから慎重になる必要があります。

デメリット③物件の価値が下がることもある

前述しているように、事故物件の場合は入居者が限られています。
そのような物件は、資産価値が下がってしまうため、いざ売却しようとしても、売却価格が安くなることを覚悟しておく必要があるでしょう。
事故物件の履歴は、記録として残るため、完全に市場価値に戻るのは難しいといえます。
明らかに告知義務が必要な物件や心理的瑕疵が大きい物件は、空室リスクが高くなることを考えて購入の検討をおこないましょう。

事故物件を投資用不動産として購入する際のポイント

前述したように、安易に事故物件を購入してしまうと、借り手がつきにくく利回りも期待できません。
そのため、事故物件を投資用として購入する際は、慎重に選ぶ必要があります。
ここでは、事故物件を購入する際にチェックしておきたいポイントを解説します。
おもなポイントは、以下の3つです。

●心理的瑕疵が低い物件を選ぶ
●SNSで事件や事故が拡散されている物件は避ける
●需要が高い地域の事故物件を購入する

それぞれの購入ポイントについて見ていきましょう。

ポイント①心理的瑕疵が低い物件を選ぶ

事故物件を投資用として購入する場合は、できるだけ心理的瑕疵が低い物件を選ぶようにしましょう。
前述したように、心理的瑕疵が高い事故物件は、入居者を募集しても住みたいと考える方はほとんどいません。
また、告知義務も長期化することが多いです。
投資用物件として購入するのであれば、できるだけ入居者が心理的に嫌悪感を抱かないような物件を選ぶことをおすすめします。

ポイント②SNSで事件や事故が拡散されている物件は避ける

SNSやインターネット上で事件や事故の詳細が掲載されているような物件は、できるだけ購入を避けるようにしましょう。
近年は、インターネットで情報収集する方が増えてきています。
物件名を検索しただけで、すぐに詳細が表示されるような物件は、借主が敬遠してしまうため注意が必要です。
また、一度掲載されると、その情報が長期間残ってしまうため、書き込みがすぐに表示されるような物件は避けることをおすすめします。

ポイント③需要が高い地域の事故物件を購入する

駅から近い、周辺にショッピングモールやコンビニなどの立地条件が良い物件は、需要が高いためスムーズに借り手が見つかる可能性があります。
仮に、それが事故物件であっても、家賃を周辺よりも少し下げておけば、入居しても良いと思う方が現れるかもしれません。
そのため、事故物件を購入する際は、賃貸需要の高いところを選ぶのもポイントの1つといえます。

まとめ

事故物件を投資用の不動産として購入することは、初期費用が抑えられることから利回りが期待できたり、節税効果も得られたりします。
一方で、殺人など心理的瑕疵が高い事故物件は、なかなか借り手が見つからず、利回りどころか費用ばかりがかかってしまうので注意しなければなりません。
事故物件による投資を成功させるためには、心理的瑕疵が低い物件を選ぶことや賃貸需要が高いエリアで選ぶことがポイントといえるでしょう。