不動産売却時の費用の種類・相場は？節約方法として活用できる控除も解説

正確な資金計画を立てるためには、どの費用がどれくらいかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。
今回の記事では、不動産売却時の費用の種類や相場、節約方法として活用できる控除について解説します。

不動産売却にかかる費用の種類・シミュレーション

不動産を売却する際には、売却代金だけでなく、さまざまな費用も発生します。
まずは、売却時に発生する主な費用の種類を説明します。

不動産売却にかかる主な費用の種類

仲介手数料
不動産会社に物件の販売を依頼した場合、売却が成立した際に支払う仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、売却代金に対して「売却額 × 3% + 6万円」に消費税が加算しましょう。
通常、支払いは売買契約時と物件引き渡し時の2回に分けておこなわれます。
契約時には代金がまだ受け取られていないため、事前に準備しておく必要があります。
印紙税
印紙税は、売買契約書を作成する際に必要な税金で、契約金額に応じた印紙を貼付することで納税します。
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの契約書には軽減税額が適用され、以下の税額となります。

●500万円超え1,000万円以下：1,000円
●1,000万円超え5,000万円以下：5,000円
●5,000万円超え1億円以下：3万円

抵当権抹消登記費用
住宅ローンが残っている場合、ローン完済後に抵当権を抹消する手続きが必要です。
抹消登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、費用は約5,000円から2万円です。
また、ローンを一括返済する際には、繰上げ返済手数料が5,000円から3万円程度かかることがあります。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、売却額から「購入費用」「売却費用」「特別控除額」を差し引いた金額に税率を掛けた金額です。
譲渡所得税の税率は所有期間により異なり、税金は売却の翌年に確定申告を通じて支払います。
譲渡所得税は売却代金から準備することができます。

売却費用のシミュレーション

たとえば、一戸建てを2,500万円で売却した場合にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。
以下のような費用が発生します。

●仲介手数料：89万1,000円
●印紙税：1万円
●不動産登記費用：2万円
●ローン返済費用：3万2,400円（窓口で支払う場合）
●譲渡所得税：0円（控除を利用した場合）

この場合、売却にかかる費用の合計は約95万3,400円となります。
さらに、引っ越しやハウスクリーニングの費用が加わるため、実際の費用はさらに増える可能性があります。
売却計画を立てる際は、これらの費用も考慮し、十分な資金準備をしておくことが重要です。

不動産売却にかかる費用の相場・計算方法

不動産を売却する際にかかる費用の中でも、特に高額になるのが仲介手数料と譲渡所得税です。
売却前にこれらの費用を正確に把握し、十分な資金を準備するための計画を立てることが重要です。
続いては、それぞれの費用の相場と計算方法について説明します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、法律によって上限額が定められており、ほとんどの不動産会社はその上限額で手数料を設定しています。
そのため、仲介手数料の相場は簡単に把握できます。
上限額を計算する方法は、以下のとおりです。

●売却価格が200万円以下の場合：売却価格 × 5% ＋ 消費税
●売却価格が200万円超〜400万円以下の場合：（売却価格 × 4% ＋ 2万円）＋ 消費税
●売却価格が400万円超の場合：（売却価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税

たとえば、3,000万円で不動産を売却した場合、仲介手数料は「（3,000万円 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税＝105万6,000円」となります。
基本的に、仲介手数料は上限額を超えて請求されることはありません。
しかし、特殊な依頼や空き家の売却など、通常業務を超える内容には追加費用がかかることがあります。
こうした追加費用については、事前に説明を受けて同意する必要があります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まず「譲渡所得」を算出する必要があります。
譲渡所得は、次の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額
これらを差し引いた金額に税率を掛けることで、譲渡所得税が求められます。
税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63%、所有期間が5年を超える場合は20.315%です。
売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除額を引いた後の利益に対して、所有期間に応じた税率を掛け算して税額が決まります。
特別控除を利用できる場合、税額を軽減できるため、適用条件を確認しておくことが大切です。
これらの費用を事前に把握することで、売却後の資金計画をしっかり立て、予期せぬ支出を避けることができます。

控除を利用して不動産売却にかかる費用を抑える方法

不動産売却時に発生する費用をできるだけ抑えたいと考える方は多いと思います。
不動産売却時にかかる税金を抑えるためには、交通費を最小限に抑えつつ、控除を最大限に活用することが重要です。
控除には様々な種類があり、特に居住用財産の3000万円控除や相続財産に対する控除を活用すれば、税金の負担を大きく軽減できます。
最後に、売却にかかる費用や税金を節約するための方法を説明します。

交通費用を抑える

遠方の不動産を売却する際、交通費が予想以上に大きな負担となることがあります。
とくに、相続した不動産が地元にあり、現在住んでいる場所から遠い場合は、新幹線や飛行機を利用することになり、交通費が数十万円に達することがあります。
交通費を抑えるためには、現地に行く回数を減らすことが重要です。
信頼できる不動産会社を選ぶことで、内覧や買主候補への対応を任せることができ、現地に行く回数を最小限に抑えることができます。
これにより、交通費を節約することができます。

控除を利用して税金を抑える

不動産売却時に発生する税金を抑えるためには、利用できる控除があります。
売却理由や物件の状況によって適用できる控除は異なるため、事前にどの控除が適用されるかを確認しておくことが重要です。
居住用財産の3,000万円控除
居住用財産を売却して利益が出た場合、最大3,000万円まで控除できる特例があります。
これにより、利益が3,000万円以下であれば、所得税や住民税を支払う必要がありません。
ただし、適用には条件があります。
たとえば、売却物件が居住用であり、所有期間や居住要件を満たしていることなどが要件です。
この特例を利用すれば、税金の負担を大きく軽減することができます。
相続で使える控除
相続によって取得した不動産を売却する際にも控除があります。
とくに、被相続人の居住用財産に対する譲渡所得の特別控除が利用可能です。
この控除を利用すると、最大3,000万円の譲渡所得を控除できますが、適用条件として、相続後3年以内に売却することなどの要件があります。
詳細な条件は国税庁のページで確認できます。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
売却した不動産の売却額が購入金額を下回った場合、譲渡損失を他の所得から控除できる損益通算や繰越控除を利用できます。
とくに、物件を売却して損失が発生した場合、その損失を他の所得（事業所得や不動産所得など）から差し引いて節税することができます。
給与所得については、一定の条件下でしか通算できないため、詳細を確認することが重要です。
もしその年に控除しきれなかった損失は、翌年以降に繰り越して控除でき、将来の税金負担を軽減できます。

まとめ

不動産売却時には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税などの費用が発生します。
これらの費用は売却額や契約内容によって異なり、事前に把握することが重要です。
また、税金を軽減するために、居住用財産の3,000万円控除や相続財産の特別控除を活用する方法もあります。
売却計画を立てる際には、これらの費用を考慮して資金準備をしておくことが大切です。