一棟マンションに投資するメリットは？リスクや注意点もご紹介

不動産投資では、さまざまな方法を選択でき、投資としてマンション一棟まるまる購入することもできます。
一棟マンションへの投資には、さまざまなメリットがありますが、リスクや注意点も多いです。
今回は、一棟マンションに投資するメリットやリスク、一棟マンションに投資するときの注意点についてご紹介します。

一棟マンションに投資するメリット

一棟マンションへの投資とは、マンションの1室だけ、あるいは数室だけ購入するのではなく、建物を丸ごと購入する投資のタイプです。
マンションをまるまる所有することになるため、初期費用はかかりますが、さまざまなメリットがあります。

利回りが良い

一棟マンションへの投資のメリットは、1室から数室だけを購入する区分投資よりも利回りが良いことです。
区分投資の平均的な表面利回りは7.41％ですが、一棟マンションでは7.84％に上昇します。
実際には、固定資産税や維持管理費、修繕積立金など経費を含む実質利回りを加味する必要はありますが、基本的には一棟マンションのほうが収入が多く利回りも良いです。

資産価値が高い

マンションへの一棟投資のメリットは、物件全体の資産価値が高くなることです。
区分投資では一部の土地の権利しか所有できませんが、一棟投資では建物がある土地全体の権利を所有できます。
土地は建物と違って、経年によって資産価値が減少しないため、より長く資産価値を維持できるでしょう。
資産価値が高い物件ほど高額な融資を受けられ、マンション経営の資金調達も楽になります。
将来マンションを売却するときも、資産価値が高い物件のほうが投資目的の買主がつきやすく高額での売却が可能です。

マンション経営の自由度が高い

一棟マンションへの投資のメリットは、マンションのオーナーが自分だけになるため経営の自由度が高くなることです。
区分所有では、オーナー1人ひとりは、あくまでもマンションの区分所有者の1人に過ぎません。
そのため、マンション全体の維持に関する意思決定は難しいです。
一棟投資であれば、ほかに所有者がいないため、マンション全体の管理規約や大規模修繕のタイミングなどを自分で決められます。
自由なリノベーションや改装によってマンションに付加価値を与えることもでき、設備の導入もしやすいです。
建物の中身だけでなく、外観や共有部分の修繕や改修も所有者の意向で進められます。

一棟マンションへの投資のリスク

一棟マンションへの投資にはメリットもありますが、リスクも多いです。
一棟投資では、経営が当初の計画どおりおこなえなかったときにどうするかをあらかじめ考えておかなくてはなりません。

空室によるリスクが大きい

一棟投資におけるリスクは、空室率が高くなるほど収入が得られなくなっていくことです。
マンションを一棟購入して管理するには、初期費用だけでなく多額の維持費も必要になります。
これらの費用は、家賃収入によって回収していきますが、そのためには建物全体の入居率が重要です。
マンションの全部屋が埋まるほど入居率が高ければ、高額な収入を得られますが、空室率が高くなると収入は減ってしまいます。
空室が増えすぎてローンの支払いも滞るようになると、自己破産する結果にもなりかねません。
また、変動金利でローンを借りたケースでは、途中で利率が上がって支払額が高くなる可能性があります。
金利の上昇をカバーできるほどの家賃収入が得られる状況にないと、長期的なマンション経営は難しいでしょう。

家賃の下落や滞納のリスクがある

マンションの家賃はつねに一定ではなく、建物の価値や設備に応じて変動します。
築年数が経つごとに家賃を下げる必要がでてくる場合があるため、あらかじめ想定しておいた方が良いでしょう。
家賃の価格を維持するためには、定期的にリフォームなどをおこなってマンションの価値を向上させる必要があるでしょう。
また、入居者が多くても、そのすべての方が毎月問題なく家賃を支払ってくれるとは限りません。
家賃を滞納されると、その月の収入は減ってしまうため、注意が必要です。

災害のリスクが大きい

一棟投資ができる資金があれば、複数の建物に分散して区分投資することもできます。
区分投資によって建物を分けておけば、1つの建物が災害による被害を受けても損害が出にくいです。
逆にいえば、一棟投資では1つの建物が災害の被害を受けると、大きな損害が出る可能性があります。
マンションが全壊してしまうと、家賃収入が途絶えてしまうだけでなく、損害賠償なども必要になるでしょう。
建物を復旧させるのには時間もコストもかかるため、資産形成の計画が大きく狂ってしまいます。
火災保険とともに地震保険にも加入しておくなど、リスクを軽減するための対策をとっておく必要があるでしょう。

一棟マンションへの投資における注意点

マンションに一棟投資をおこなうときは、投資に失敗しないように注意点を押さえておくことが大切です。
とくに大切なのは、マンションの経営に関する綿密な計画になります。
投資するマンションについての情報収集をしっかりおこなったうえで、投資の計画を立てるのがおすすめです。

綿密な収支計算をおこなう

マンションを一棟購入して経営するときの注意点は、収支計算を綿密におこなうことです。
物件の購入を不動産会社に相談すると、投資の候補となるマンションの収支計算例を提供されます。
ただし、それはあくまでも一例であり、現在の状況や個別の条件を反映したものとは限りません。
そのため、マンションの現状や投資する方自身の条件なども当てはめ、自分でも計算する、あるいはほかの専門家にも計算してもらうことが大切です。
不動産会社によっては、売買契約を成立させることを優先して、買主の方にとって不利な条件をあえて提示しないこともあります。
適切な条件のもとで収支計算をおこなわないと、投資に失敗する原因になるため注意が必要です。
マンションの管理会社の管理内容と費用の妥当性、固定資産税による負担などから、期待できるキャッシュフローが得られるかを慎重に確認しましょう。

マンションの管理状況を確認する

一からマンションを建築するのではなく、中古のマンションを購入するのであれば現時点での管理状況が大切です。
管理状況によっては入居者を集めるのが難しく、今後の維持管理に多額の費用が必要になります。
直近におこなわれた大規模修繕はいつだったか、どれだけの期間が経過しているのか、現在必要な修繕はどの程度の規模かをチェックすることが大切です。
大規模修繕がおこなわれてから10年近く経過しており、次の大規模修繕が近い物件を購入するときは慎重に検討しましょう。
これまでの経営で修繕積立金を集めきれているとは限らず、修繕に必要な費用が不足しており、経営者が自己資金を投入しなければならない可能性があります。
エントランスやゴミ置き場など共有部分の清掃状況や掲示板の注意書きなどを確認し、現在の管理状態や住民の性質についても知っておくと良いでしょう。
管理状況が良くないときは、購入後に管理会社を選び直して契約を結び直さなければならなくなるケースもあります。
状態の悪いマンションは、その分資産価値が低くなるため注意しましょう。

まとめ

一棟マンションに投資するメリットは、収入が多く利回りが高いことです。
一方で、空室による影響が大きく、災害時に収入源が絶たれるリスクを抱えています。
マンションを購入するときは収支計算をしっかりおこない、管理状況について情報収集をおこないましょう。