不動産投資家が注目するコンパクトシティとは？メリット・デメリットを解説

本記事では、不動産投資家が注目するコンパクトシティとは何か、メリットとデメリットについて解説します。
不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産投資家が注目する「コンパクトシティ」とは？

コンパクトシティとは、都市機能を中心部などに集約し、人々が生活しやすい環境を整えるまちづくりの手法です。
公共交通や医療・商業施設などを中心部に集中させ、移動負担やインフラコストを軽減しながら、活力あるコミュニティを維持することを目指します。
近年の日本では、少子高齢化や人口減少の問題に直面し、広範囲に都市を広げるよりも効率的なまちづくりが求められるようになりました。
コンパクトシティの概要と、その構造や関係性について解説します。

コンパクトシティの背景と特徴

日本では、高度成長期に郊外への人口流入が進んだことにより、公共インフラが広範囲に整備されました。
しかし、少子高齢化で人口が減少するなか、分散しているインフラ維持コストが自治体の財政を圧迫しています。
こうした状況の解決策として浮上したのがコンパクトシティの考え方です。
具体的には、以下の特徴をもちます。
集約的な都市構造
鉄道やバスなどの公共交通が充実したエリアを中心に商業・医療・行政・教育などの機能を集積し、住居も可能な限り近接させます。
自家用車に頼らない生活が送りやすくなり、高齢者や子育て世代が安心して暮らせるようになるのです。
効率的なインフラ投資
都市がコンパクトになると、新たな道路や上下水道などのインフラ整備・維持費用を抑えられます。
限られた財源のなかで、持続的なまちづくりがしやすくなる点も魅力です。
地域コミュニティの再生
住民が近い距離に集まると、商店街や地域行事への参加が活発化し、交流が生まれやすくなります。
コミュニティの結束が強まり、災害時などの緊急対応にも力を発揮することが期待されます。

不動産投資との関係性

コンパクトシティ化が進むと、人々が集まる地域とそうでない地域がはっきりと分かれるようになるでしょう。
そのため、不動産投資においては、将来的に人口が減少していく地域に投資するリスクを考慮する必要があります。
人口が減少する地域の物件を選んでしまうと、物件の価値が下がったり、売却が困難になる可能性があります。
つまり、コンパクトシティ構想は、投資する不動産の「立地」選びに大きく影響するのです。
コンパクトシティとなる地域は、自治体の立地適正化計画に「居住誘導区域」として記載され、基本的に人が集まりやすい場所になります。
一方、コンパクトシティから外れた地域は、市街化調整区域や災害危険区域として指定されることが多いです。

不動産投資家が注目するコンパクトシティのメリット

コンパクトシティがもたらすメリットを「インフラ維持」と「利用環境向上」の観点から解説します。

①コストを抑え、効率化を促す「インフラ維持」のメリット

コンパクトシティの大きな利点の1つが、都市が分散している場合に比べてインフラ維持コストを抑えられることです。
道路や上下水道などは、都市の広がりに合わせて整備と保守が必要になります。
しかし、人口減少が進むなかで従来どおりにインフラを維持し続けるのは、自治体の財政を圧迫する大きな要因となっていました。
都市機能がコンパクトにまとまると、新たに敷設すべき道路や水道管の総延長が減り、補修や点検の範囲も限定されます。
限られた予算でより適切なメンテナンスをおこなえるようになり、行政サービスの質を維持しやすくなるのです。
また、人口が減少するとバスや鉄道などの公共交通機関の運営は赤字になりやすく、路線の廃止が相次ぐケースも少なくありません。
しかし、コンパクトシティとして拠点を絞り、住民の集積を高めると利用者数が一定数確保され、公共交通網を維持しやすくなります。
移動手段の確保が生活の質に直結する高齢者や子育て世代にとって大きな安心材料となります。

②暮らしやすさを高める「利用環境向上」と地域活性化

もう1つのメリットは、住民が日々利用する環境を快適に整えることによって得られる利用環境向上です。
商業施設や行政サービス、医療機関などが近接しているため、移動がスムーズになり、家族や高齢者が暮らしやすい都市を実現できます。
生活に必要な施設が徒歩圏や公共交通でアクセスしやすい場所に集約されると、車を持たない世帯や高齢者でも買い物・通院・行政手続きなどに苦労せず行けるようになります。
「移動負担の軽減」だけでなく、時間の有効活用にもつながりますね。
また、人口が集まりやすい拠点がはっきりしていると、住民同士のつながりが生まれやすく、商店街などの地域経済も活性化しやすいです。
街灯や交番などのセキュリティ面も効率的に配置できるため、地域の防犯・防災力向上にも貢献します。
生活環境の向上は、不動産の資産価値にも反映されます。
人口減少時代でも利便性の高い立地は需要が見込めるため、将来的な資産形成を考えている方にとっても大きなメリットでしょう。

不動産投資家が注目するコンパクトシティのデメリット

コンパクトシティがもたらすデメリットは、以下のとおりです。

①家が狭くなるリスク

コンパクトシティでは、市街地を中心に人や施設を集めることが大きな目的です。
そのため、駅周辺や都市中心部では需要が高まり、集合住宅の供給が増える傾向があります。
一戸建て住宅よりもマンションなどの集合住宅が主流になりやすいため、家が狭くなるケースが増えるのです。
土地が限られた中心部での住宅開発は、敷地面積を有効に使う必要があります。
その結果、広い敷地を持つ一戸建てよりもコンパクトな住戸が優先的に建設されがちです。
庭付き一戸建てにこだわる世帯には選択肢が限られ、住まいの自由度が下がる可能性があります。
子どもの成長や在宅勤務の広まりによって、広い部屋や複数の部屋数が求められるケースは少なくありません。
しかし都市中心部では、空間に余裕のある物件を確保するには費用が嵩むため、住環境の妥協を余儀なくされることもあります。

②地価高騰と「不動産価格」の上昇

都市機能が集約されると、中心部の利便性が高まるため、人や企業が集中しやすくなります。
その結果、地価や不動産価格が高騰しやすいデメリットも見逃せません。
地価の上昇は、住居を購入・賃借するコストに直結します。
賃貸住宅でも家賃が上がりやすく、住宅ローンを組む際の負担も大きくなるため、若い世代や低所得層の都心部への居住が難しくなる恐れがあるのです。
また、中心部と周辺地域の不動産価格の差が広がり、結果として資産格差が生まれることにもつながります。
中心部に住む方は資産価値の上昇メリットを享受しやすい一方、郊外の地価下落が進むと、不動産の売却が難しくなるなど地域全体に悪影響が及ぶ可能性があります。

まとめ

コンパクトシティとは、都市機能を中心部などに集約し、人々が生活しやすい環境を整えるまちづくりの手法です。
インフラ維持や利用環境の向上などのメリットがある一方で、家が狭くなる、不動産価格が高騰するなどのデメリットがあります。
不動産投資においては、将来的に人口が減少していく地域に投資するリスクを考慮する必要があります。