アパート購入で気を付けたい「私道」とは？押さえておく権利関係をご紹介！

とくに、前面道路が「私道」だったケースでは、近隣トラブルが起きやすくなっているので注意が必要です。
そこで今回は、不動産投資におけるアパート購入で気を付けたい「私道」とは何か、権利関係や注意点をご紹介します。

不動産投資におけるアパート購入で気を付けたい「私道」とは

私道とは、個人や法人が所有する土地につくられた道路です。
私有地内にあるため、原則として他人の通行は制限されます。
主な事例として挙げられるのは、住宅地内の道路や工場敷地内の道路・教習所内の練習コースなどです。
道路の種類には「私道」のほかに「公道」があり、それらの違いは以下の2つとなっています。

私道と公道は所有者に違いがある

私道は個人が所有しているのに対し、公道は国や自治体の所有です。
そのため、通行が制限されない特徴があります。
私道では、所有者の許可を得た方のみが通行できるので、所有者によって他者の通行が制限されるおそれがあるでしょう。
きちんと取り決めをしておかないと、近隣トラブルに発展しやすいのも「私道」の特徴です。

私道と公道では維持管理費・修繕費の負担者が異なる

私道と公道の違いとして、維持管理費・修繕費の負担者が挙げられます。
公道は国や自治体所有となっているため、税金から道路の修繕費が賄われるのが原則です。
しかし、私道は所有者の負担となります。
私道が老朽化しているケースや下に配置している水道管の修繕作業が必要になったケースでは、所有者が費用を負担しなければなりません。
なお、私道が共有名義のときには、共有者全員の合意が必要です。
維持管理費・修繕費は分割負担となるので、注意しましょう。
ただし、私道負担の内容や割合は、所有者と利用者間の契約あるいは地域の慣習によって異なります。
共有者で話し合いが必要になるため、事前にそれぞれの意向を把握しておくと良いでしょう。
不動産投資でアパート購入を検討しているなら、前面道路が私道か公道かの確認が重要です。
それらを見分けるには、登記簿謄本を所得したり、道路管理課に問い合わせたりする必要があります。

不動産投資のアパート購入で気を付けたい「私道」の権利関係

不動産投資でアパート購入をするなら、私道の権利関係に注意しなければなりません。
以下の3項目は、とくに押さえておきたいポイントになっているので、事前に確認しておきましょう。

チェックポイント①私道の持分を把握する

私道の持分は、不動産投資におけるアパート購入で押さえておきたい権利関係です。
そもそも持分は、1つの不動産を複数人で所有しているときに発生する各人の権利割合を指します。
不動産投資におけるアパート購入で私道持分を持っているときは、その割合に応じて道路の補修や清掃費用などを負担しなければなりません。
私道の持分は、一般的に「共同所有型」と「相互持合型」があるので、前もって確認しておきましょう。
共同所有型とは、敷地所有者全員で共有する所有権であり、均等な割合の持分になるのが原則です。
一方、相互持合型は、私道の一部を単独で所有します。
そのため、持分の修繕・管理行為は、所有者の自由におこなえるのが特徴です。
アパート購入時に登記簿謄本を取得して、私道の持分がどうなっているかをチェックすると良いでしょう。

チェックポイント②通行権を調べる

通行権とは、他人の土地を通行できる権利です。
不動産投資でアパート購入を検討しているなら、通行権の権利関係を明確にしておきましょう。
私道の所有権を持たずに道路を利用すると、通行権をめぐるトラブルに発展する可能性があります。
通行権の確認は、持分と同じように公図や登記簿で可能です。
また、私道の所在地を管轄する建築課窓口において、「道路位置指定図」を閲覧するのも良いでしょう。
私道の権利関係をめぐり、所有者との関係が悪化すると、利用制限をかけられたり、交通料を請求されたりする可能性があるので注意が必要です。

チェックポイント③私道が建築基準法上の道路かどうか確認する

不動産投資におけるアパート購入では、私道が建築基準法上の道路かどうかのチェックをおこなう必要があります。
建築基準法は、建物を建てるときの最低基準を定めた法律です。
原則として、建物はその敷地が道路に2m以上接していなければ、建築できません。
幅員4m以上の条件もクリアしなければならないため、アパート購入時に確認しておくことをおすすめします。
私道の権利関係や建築状況を把握しておかないと、近隣トラブルに巻き込まれたり、罰則が科せられたりするので注意が必要です。
不動産投資におけるアパート購入を成功させるには、私道の権利関係や建築状況を登記簿などで、事前に確認しておきましょう。

不動産投資におけるアパート購入で気を付けたい「私道」の注意点

アパートを購入するときには、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
とくに重要なのが、以下の3項目です。
それぞれどのような注意点か、アパートを購入する前に確認しておきましょう。

注意点①私道の所有権があると水道管の老朽化対策が必要になる

購入したアパートの前面が私道だったケースでは、水道管の老朽化対策に注意が必要です。
私道の管理は所有者がおこなうため、購入者に所有権があるときは、水道管の修繕や補修をしなければなりません。
しかし、私道に所有権がないときは、勝手に道路を掘削したり修繕したりできないので注意しましょう。
さらに、私道が共有名義なら、関係者全員の同意と費用負担が必要になります。
土地が分譲された頃は、将来的な老朽化まで考えておらず、費用の負担方法で揉めるケースが多くなっているのです。
未然にトラブルを防ぐには、私道の権利関係を明確にしておき、将来的な修繕費用の負担割合を関係者全員で話し合っておく必要があります。

注意点②幅員4m以上の道路に2m以上接道していないと建築不可

私道の注意点として、建築基準法を満たしているかの確認が必要です。
幅員4m以上の道路に、2m以上接道していないと建築不可となり、建て替えや増築ができません。
新しく建物を建築するときには、セットバックで接道義務をクリアする必要があります。
セットバックは、土地と前面道路の境界線を土地側に後退させ、前面道路の幅を広げる工事のことです。
工事費用がかかるほか、そのままの状態では、将来的な売却が困難になるおそれがあるでしょう。
アパート購入をおこなうときには、建物が接道義務を満たしているかどうかのチェックも重要です。

注意点③私道に関する負担を把握しておく

不動産投資でアパート購入をおこなったときの私道に関する負担は、維持管理や補修・水道管の整備費用などが挙げられます。
これらの費用を事前に把握しておかないと、所有者同士でトラブルが起きる可能性があるので注意が必要です。
また、私道には固定資産税がかかります。
持分に応じた割合を負担しなければならないため、あらかじめ私道の持分割合は把握しておきましょう。
固定資産税の支払いに遅れると、ペナルティが科せられる可能性があります。

まとめ

私道とは、個人や法人が所有する土地につくられた道路です。
公道とは所有者や費用の負担者が異なるので、持分・通行権などの権利関係は事前に確認しておきましょう。
注意点として、水道管の老朽化対策は、私道に所有権がないと勝手におこなえません。