不動産投資としての山林購入とは？山林の価格相場や投資のメリットを解説

山林を購入して不動産投資を始めるには、取得に必要な価格などある程度の知識を蓄えておくことが大切です。

当社では山林は通常扱いがありませんが、事業用地として検討される方もいますので、今回は、不動産投資における山林購入とは何か、購入に必要な価格や納付する税金、投資するメリットを解説します。

不動産投資における山林購入とは

不動産投資としての山林購入とは何か考えるにあたり、まずは投資方法として山林の活用が注目を集める背景について解説します。

不動産投資の方法として山林が注目される背景

山林を活用した不動産投資に注目が集まる背景には、新型コロナの発生にともなう屋外型アクティビティに対する関心の高まりが関係しています。
投資を目的とした不動産購入と聞くと、一戸建て住宅やマンションなどを活用した賃貸経営を思い浮かべる方もいるでしょう。
しかし、2020年当時の新型コロナのまん延により、密を避けながら楽しめるキャンプなどアウトドア関連に興味関心を持つ方が増加しました。
この流れをきっかけとして山林の一部を購入し、キャンプやアウトドアを好む方向けの事業を展開して収益を得ようとする動きが加速したと判断できます。

不動産投資に向けた山林購入の流れ

不動産投資に向けて山林を購入するには、まず取得したい山林を探すところから始めます。
不動産情報は不動産会社や森林組合への相談、あるいは山林を専門的に扱うサイトからの収集などの方法で集めることが可能です。
森林組合とは、管轄エリアにある山林の管理および整備を担う機関であり、山林の売却先を探す方を紹介してくれることがあります。
さまざまな情報をもとに不動産を比較し、希望条件に合致する山林が見つかったら資料を取り寄せ、具体的に検討しましょう。
参考資料としては、山林の調査報告書をはじめ、図面や現地へ赴くための周辺地図などが挙げられます。
資料を収集したら対象の山林を訪れ、現地調査を開始しましょう。
現地を訪れたら、キャンプ場の設置を予定している場合、川の有無やテントを張るための平地があるかなど、用途に適した環境が整っているかを確認しましょう。
不動産投資に適していると判断したら購入申し込み金を支払い、買付証明書の提出を済ませて売買契約を締結します。
山林購入における流れは不動産の購入とほとんど変わらず、重要事項の説明と必要書類の確認がおこなわれれば売買契約の締結へと移行し、残代金の決済へと進みます。
決済および清算が完了したら山林の引き渡しとなり、司法書士による所有権移転登記申請が済んだのちに山林を管轄する森林組合へ所有者届出を提出すれば、一連の流れは終了です。

不動産投資における山林の購入価格と納付が必要な税金

不動産投資に向けて山林を購入するには、相場価格や取得時にかかる税金を確認しておくと安心です。
購入資金を調達するために、山林の相場価格と納める税金を把握しましょう。

山林購入にかかる費用相場

山林の販売価格は土地代＋立木の価格で決まり、このうち価格相場に大きな影響を与えるのが立木の価格です。
山林は基本的に土地代が安く、低価格の不動産は数十円以上、高価格な山林だとしても数百円程度で購入できます。
一方で、立木の価格は1㎥単価での取引となり、木材市場における状況による影響を受けやすく、同じ種類の木材でも数十円から数千円まで幅が広いのが特徴です。
また、自然に木々が生い茂る天然の山林とは異なり、国の施策として人工的に植えられた木々は数が多く、早くまっすぐ伸びることから単価が上がりやすいとされています。
そのため、スギやヒノキなど人工林一帯を不動産投資の目的で購入するケースでは、天然林より価格相場が高くなることが予想されます。
ただし、林野庁のホームページによれば、人工林の価格相場は昭和50年前後を境に下落の一途をたどっており、長らく下げ止まりの状態で推移している状況です。
種類別の価格相場を確認すると、ヒノキの山林は1㎥あたり6,589円、スギは2,995円、マツは3,924円とスギやマツはヒノキの半額以下の価格で購入できます。
山林は不動産投資としての需要は高まりつつある一方、価格相場は低水準を維持していることから、初期投資を抑えたい方には好条件がそろっていると言えるでしょう。

山林の購入において発生する税金

山林を購入すると、納付義務が生じるのが固定資産税です。
山林は土地や建物と同じく不動産に該当するため、自治体へ毎年固定資産税を納めなければなりません。
ただし、山林の規模や種類によっては固定資産税の納付義務が発生しないこともあるため、納税義務が課されるか気になる方は事前に確認すると良いでしょう。
購入した山林の伐採や立木を丸ごと譲渡して得た収益は山林所得となり、所得税も発生します。
また、山林を相続すると、不動産相続と同様に相続税の納付義務も生じるため、不動産投資用に購入する山林を将来相続させたい方は注意が必要です。

山林を購入して不動産投資をおこなうメリット

不動産投資として山林を活用すると、税制面の優遇措置などさまざまなメリットが期待できます。
山林を活用した不動産投資におけるメリットとは何か確認し、山林を購入するか検討しましょう。

メリット1．税金の優遇措置が受けられる

山林を所有すると、固定資産税や所得税の納付義務が生じる反面、山林には納める税金を安く抑えられる優遇措置が設けられています。
たとえば、固定資産税額は不動産の固定資産税評価額をもとに決定されますが、山林は評価額が低く納付する税金も安くなります。
保安林や小規模であれば固定資産税の納付義務が発生せず、毎年の税負担軽減にも効果的です。
山林を対象とした所得税や相続税の優遇措置もあり、手元に多くの資金を残せる点は不動産投資における大きなメリットになるでしょう。

メリット2．補助金や融資制度の対象になる

山林を活用した不動産投資におけるメリットのひとつは、各種補助金や融資制度の対象に含まれる点です。
補助金制度は国や林野庁、地方公共団体が実施しているほか、日本政策金融公庫資金を通じて林業を対象とした低金利の融資制度も受けられます。
林業および木材産業を経営する方向けに実施されている無利子の貸付制度も利用でき、山林の購入資金調達にも便利です。
また、山林の伐採にかかる費用の補助や、自然災害により発生した被害への支援制度など補償も充実しており、山林の維持管理費用を安く抑えることも期待できるでしょう。

メリット3．送電線や電柱があると収入が得られる

送電線や電柱がある山林は、不動産投資以外にも収入を得られます。
所有する山林に送電線や電柱が設置されていれば、敷地料として収入を得られるほか、送電線が山林の上を通る場合は線下補償の対象となり、電力会社から線下補償料を受け取ることが可能です。
さらに、送電線や電柱の周辺に生えた木々は電力会社が伐採してくれるため、維持管理の手間がかからず、伐採ごとに補償金として数千円が支払われます。
補償金は山林にある送電線や電柱の本数に応じて増額され、送電線と電柱が多くあるほど収入も増える仕組みです。
山林を活用した不動産投資を成功させるには、送電線や電柱の有無にも意識を向けることをおすすめします。

まとめ

キャンプ需要の高まりなどを理由に山林を活用した不動産投資が注目を集めています。
山林の購入には土地代と立木価格が必要なことにくわえて、固定資産税などがかかることも理解しなければなりません。
しかし、税の優遇措置が受けられるなど山林を活用した不動産投資はメリットも多く、前向きに検討してみても良いでしょう。