不動産を相続するときの税金の種類とは？計算方法や控除をご紹介

相続にかかる税金を計算するためには、どのような種類の税金が発生するのかを知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産を相続したときに発生する税金の種類や計算方法、税金の控除についてご紹介します。

不動産を相続するときの税金の種類

不動産を相続するときにかかる税金には、登録免許税と相続税の2種類があります。
適切な形で税金を納めるために、それぞれの種類がどのような税金なのかを知っておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産を相続すると必ずかかる種類の税金です。
登記手続きと呼ばれる、不動産の権利関係の情報を更新する手続きにかかる税金であり、手続きの種類によって税額が異なります。
不動産の相続で必要な登記手続きは、被相続人から相続人に名義を変更するための相続登記です。
以前までは、相続登記は任意でしたが、現在は義務化されており、不動産の相続から3年以内に相続登記をおこなわないと罰則があります。
不動産の所有者や責任者が、判然としなくなる状況を防止できるので、登録免許税を支払ってしっかり手続きを進めることが大切です。

相続税

相続税は、不動産の評価額によって、かかったりかからなかったりする種類の税金です。
不動産だけでなく、被相続人の財産の種類にかかわらず、その全体の課税額に対して課されます。
基礎控除額が設けられているため、財産総額がその基礎控除を下回るのであれば、相続税は発生しません。
財産が基礎控除額を上回るときは、それぞれの相続人が相続する財産の割合に応じて相続税が発生します。
相続税は、自分でいくら納めるのかを申告する必要があり、申告期限も設けられているので注意しましょう。
相続税の申告期限は、相続開始の翌日から10か月以内ですが、遺産分割協議が間に合わなければ、一時的に未分割申告をおこないます。
そのあと、正式に協議がまとまったら修正申告をおこなって、相続税の過不足分を清算しなければなりません。
なお、不動産をはじめとする財産を相続放棄するのであれば、相続が始まってから3か月以内に申し出る必要があります。

不動産の相続で発生する税金の計算方法

不動産の相続で発生する税金は、自力で計算して納付する必要があります。
とくに、相続税は申告内容が間違っていると修正申告の必要があり、納税分が不足していると延滞税が課されます。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、どのような手続きをおこなうかによって、税金の計算方法が異なります。
相続登記では、土地と建物のいずれであっても、不動産評価額に0.4％をかけて計算することが可能です。
なお、登録免許税については免税措置などもあるため、条件に当てはまるかを確認する必要があります。

相続税の計算方法

相続税の計算をおこなうときは、まずは被相続人の財産総額を計算する必要があります。
不動産は相続税評価額をもとに計上し、ほかの財産と合わせて総額がいくらになるかを計算しなければなりません。
次に、相続人の人数に応じた基礎控除額を計算します。
相続税の基礎控除額については、以下の計算式で求めることが可能です。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
財産総額が基礎控除額を下回るようであれば、その時点で相続税は発生しません。
財産総額から基礎控除額を差し引いて残った金額については、相続税の課税対象となります。
次に、課税対象となる相続財産をざっくり相続人ごとの法定相続分に分け、相続税の税率をかけて総額を求めましょう。
相続税の税率は、個人が相続する財産の金額によって区分けされています。
また、財産の金額が高くなるほど税率が高くなりますが、そこに一定額の控除が適用されます。
これらをもとに計算をおこない、それぞれの金額を足し合わせて総額を計算しましょう。
次に、遺産分割協議などで、どの相続人がどの財産を取得するのかを決定します。
そして、取得した財産の割合に応じて、相続税を総額から分割しましょう。
誰が何の財産を相続するかについては、遺産分割協議だけでなく、被相続人の遺言書によって決められることもあります。
相続人ごとの相続税額については、以下の計算式を使用して計算可能です。
相続人ごとの税額＝相続税の総額×相続人ごとの課税価格÷課税価格の合計額
財産を相続した方が被相続人にとっての配偶者、両親などの直系尊属、子どもとその代襲相続人である孫以外の兄弟姉妹などであるときは、相続税額が2割加算されます。
個人で適用できる控除があるのであれば適用して、最終的な相続税額を計算したうえで申告しましょう。

不動産を相続するときの税金に使える控除

不動産を相続するときは、控除を適用することにより、税金を抑えられる可能性があります。
どのような控除を適用できるかについては、相続人の立場や相続時の状況に応じて異なります。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度は、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅を購入する資金を贈与されたときに適用できる控除です。
通常は住宅を購入する、あるいはリフォームする費用の贈与を受けると、贈与税と呼ばれる税金が発生します。
住宅資金贈与制度を適用すれば、令和8年12月31日までの贈与に限り、一定額まで贈与税を非課税にすることが可能です。
非課税にできるのは、省エネ住宅用の資金であれば1,000万円まで、それ以外の住宅であれば500万円の資金までです。
なお、住宅資金贈与制度には、贈与者と受贈者の年齢や関係性などに、さまざまな要件が設けられています。
さらに、購入できる不動産やリフォームにおける工事の内容などにも、控除の適用要件があります。

配偶者控除

財産を相続するのが被相続人の配偶者であれば、配偶者控除を適用できます。
配偶者控除は、被相続人の配偶者の方が相続する財産の価格が、1億6,000万円以下であれば非課税にできる制度です。
なお、配偶者の方が相続する財産が、法定相続分相当の金額に当てはまるときも非課税にできます。
配偶者控除は、配偶者の方の生活を守るための制度であり、戸籍上の配偶者でなければ適用できません。
また、相続税の申告期限までに遺産分割協議を終わらせたうえで、申告書を税務署に提出する必要があります。
不動産は、相続財産のなかでも価格が高くなりがちですが、配偶者の方が相続したうえで配偶者控除を適用できれば、節税が可能です。

相次相続控除

立て続けに相続が発生すると、同じ財産に対して何度も相続税を支払わなければなりません。
そこで、相次相続控除を適用すれば、相続税を軽減できる可能性があります。
相次相続控除は、10年以内に相次相続が発生したときに、前回支払った相続税の一部を控除できる制度です。
祖父母が亡くなって父母が財産を相続し、その10年以内に父母が亡くなって相続が発生したケースなどが該当します。
控除される金額については、前回の相続から1年ごとに10％ずつ減額されていき、経年によって控除される金額が少なくなる仕組みです。
なお、前回の相続で財産総額が基礎控除額を下回り、相続税の支払いが発生しなかったのであれば、相次相続控除は適用できません。

まとめ

不動産を相続すると、相続登記のための登録免許税と、相続財産自体に課される相続税の支払いが発生します。
相続税は、基礎控除額を下回れば課税されませんが、基礎控除額を上回ると支払わなければなりません。
不動産にかかる相続税を軽減するためには、相続人の立場に応じて控除を適用する必要があります。