不動産購入にかかる合計費用はいくら？住宅ローン保証料の概要も解説

諸費用の目安は最大で不動産価格の10％程度に達するため、資金計画には余裕をもたせなければなりません。
今回は、不動産購入時にかかる費用の種類や税金、住宅ローン保証料について解説します。

不動産購入時にかかる費用の種類について

不動産購入時には、土地や建物の取得にかかる費用に加えて、いくつかの種類の費用と税金を支払う必要があります。
諸費用の種類や金額の目安を把握しておかないと、家具・家電の購入費用や住み替え費用を、計画どおりに捻出できなくなるため注意しましょう。
まずは不動産購入時にかかる3つの費用と、それぞれの相場を解説します。

不動産購入時にかかる費用①仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社の仲介により物件を購入した場合に支払う費用です。
原則として中古物件の購入時のみ発生する費用ですが、まれに新築でも発生するケースがあるため、支払う必要があるかどうかを不動産会社に確認しましょう。
仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が決められており、上限額は取引額に応じて次のとおりです。

●取引額200万円以下：取引額の5％以内
●取引額200万円～400万円：取引額の4％以内
●取引額400万円以上：取引額の3％以内

仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によっても違いますが、売買契約時と引き渡し時に分けて支払うケースが一般的です。

不動産購入時にかかる費用②登記費用

登記費用とは、購入した不動産を自分の名義にするためにかかる費用です。
新築を購入する場合は所有権保存登記を、中古物件を購入する場合は所有権移転登記をおこないます。
登記費用の内訳は、司法書士などに手続きを代行してもらう場合にかかる依頼料と、後述する登録免許税の2種類です。
司法書士への依頼料は、5万円～10万円が目安になります。

不動産購入時にかかる費用③手付金

手付金とは、中古物件の購入時に、買主が売主に対して支払う費用であり、相場は物件価格の5％～10％です。
買主の都合により売買をキャンセルする場合、支払った手付金は返金されないため注意しましょう。
反対に、売主の都合で売買がキャンセルされる場合は「手付金倍返し」となり、支払った手付金の倍額が返金されます。
予定どおりに売買が完了する場合は、手付金を差し引いた残金の支払いをもって契約の履行が完了し、物件が引き渡されます。

不動産購入時にかかる税金について

不動産購入時には、先述した登記費用として発生する「登録免許税」のほかにも、いくつかの税金が発生するため注意しましょう。
諸費用と税金を合わせた金額の目安は、新築で物件価格の3％～7％、中古物件で6％～10％です。
ここで取り上げる3つの税金の種類と費用の相場を確認したうえで、無理のない資金計画を立てましょう。

不動産購入時にかかる税金①不動産取得税

不動産取得税とは、住宅などの不動産を取得した場合に発生する税金です。
不動産取得税は地方税に該当し、以下の計算式によって決まります。
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％（2008年4月1日から2027年3月31日までに取得した土地や住宅は3%の軽減税率が適用）
なお、2027年3月31日までに不動産を取得し、さらに所定の要件を満たす場合に限り、上記の計算時に使用する固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。
控除される金額は住宅によって異なるため、詳しくは不動産会社の担当者に問い合わせましょう。

不動産購入時にかかる税金②印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や住宅ローン契約書、建築請負契約書の作成時に課される税金です。
税額は契約書に記載された金額によって異なり、一例として1,000万円以上5,000万円未満の場合は2万円、5,000万円以上1億円以下の場合は6万円です。
契約書に記載された金額が1万円未満の場合は非課税となります。
なお、契約書に印紙を貼り忘れた場合、必要な納付額の3倍に相当する過怠金を支払わなければなりません。

不動産購入時にかかる税金③登録免許税

登録免許税とは、先述した所有権保存登記や所有権移転登記をおこなう場合に発生する税金です。
登録免許税の計算方法は次のとおりです。
課税標準×税率＝登録免許税
税率は登記の種類によって異なり、たとえば所有権保存登記は通常0.4％、土地の所有権移転登記は通常2.0％です。
ただし、2027年3月31日までの期間に限り、マイホームとして一定の要件を満たす場合は軽減措置が適用され、所有権保存登記は0.15％、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は0.1％へと税率が引き下げられます。
原則として現金で納付する必要がありますが、税額が3万円以下の場合に限り、印紙納付も可能です。

不動産購入時の住宅ローン保証料とはなにか

不動産の購入には数千万円単位の費用がかかるため、現金一括ではなく、住宅ローンを組むことが一般的です。
住宅ローンを利用する場合、ここまでにご紹介してきた各種費用や税金に加えて、住宅ローン保証料を支払う必要が生じます。
ここでは、住宅ローン保証料とはなにか、住宅ローン保証料の相場や支払い方法とあわせて解説します。

住宅ローン保証料とは

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを契約する場合に限り、支払う必要が生じる諸費用のひとつです。
不動産の購入後、退職や転職、闘病といった予期せぬ事情によって収入が減り、住宅ローンの返済が困難になるかもしれません。
住宅ローンを滞納した場合は、住宅ローン契約者に代わって保証会社が住宅ローンを一括返済するため、保証会社と契約する必要が生じ、契約料として住宅ローン保証料の支払いが求められます。
ただし、住宅ローン滞納後に保証会社が一括返済したとしても、住宅ローン債務者がその後の住宅ローンの支払いを免除されるわけではありません。
住宅ローンの返済先が金融機関から保証会社に変更となるにすぎず、その後も住宅ローン残債の支払いを続ける必要があるため注意しましょう。

住宅ローン保証料の相場と支払い方法

住宅ローン保証料の相場は、住宅ローンの借入額や返済年数、審査結果、支払い方法、利用する金融機関などさまざまな要素によって変わります。
一般的には、支払い方法が金利上乗せ型の場合は0.2％、一括前払い型の場合は借入額の2％が相場です。
金利上乗せ型（内枠方式）とは、住宅ローン保証料を金利に上乗せして支払う方式で、初期費用を抑えられることがメリットです。
一方の、一括前払い型（外枠方式）とは、住宅ローン契約時に一括で住宅ローン保証料を支払う方式で、月々の住宅ローン返済額を抑えられます。
4,000万円の不動産を35年ローンで購入することを想定して、それぞれの住宅ローン保証料をシミュレーションしてみましょう。

一括前払い型（外枠方式）の場合、借入額の2％とすると、4,000万円×2％＝80万円を契約時に支払います。

金利上乗せ型（内枠方式）の場合、毎月の返済金利に0.2％を上乗せして支払います。

返済が進んで元金が減ると保証料の負担も減るため単純計算はできませんが、総額は一括前払い型よりも多くなるのが一般的です。
このように、初期費用を抑えたい場合は金利上乗せ型、保証料の総額を抑えたい場合は一括前払い型が選択肢になります。

不動産購入時にまとまった金額を捻出できる場合は、一括前払い式を検討する価値があるでしょう。

なお、保証会社を使わずに銀行みずから抵当権を設定するネット銀行も増えており、この場合は住宅ローン保証料がかからない場合もあります。

まとめ

不動産購入時にかかる費用の種類は「仲介手数料」「登記費用」「手付金」の3種類です。
さらに、税金としては「不動産取得税」「印紙税」「登録免許税」がかかります。
また、住宅ローンを利用する場合に限り「住宅ローン保証料」も発生し、トータルコストを抑えたい場合は「一括前払い型」で支払ったほうがお得です。