不動産の購入に欠かせない「重要事項説明」のポイントとは？注意点も解説

しかし、不動産取引に関する知識がない方にとっては、そもそも重要事項説明とは何を意味するのかわかりにくいでしょう。
そこで今回は、不動産購入における重要事項説明とは何か、説明を受けるときのポイントと注意点を交えて解説します。

不動産購入における重要事項説明とは

重要事項説明とは、宅地建物取引業法、いわゆる宅建業法第35条にもとづく説明手続きです。
宅地建物取引業者から不動産を購入する方、あるいは借りる方に対して実施されるもので、売買契約および賃貸借契約に関わる重要事項が説明されます。
重要事項説明は、「重説」の略称で呼ばれることもあり、重要事項説明において宅地建物取引業者から交付される書面は重要事項説明書と呼ばれます。

不動産購入において重要事項説明が必要な理由とは

不動産取引時に重要事項説明がおこなわれる理由は、不動産を購入する方の保護です。
日頃から不動産関連の業務に携わっていない一般の方は、基本的に不動産売買に関する知識や経験がありません。
十分な知識がないまま不動産を購入すると、勘違いや誤った認識がもとで不動産の買主が想定外の損害を受ける可能性があります。
ゆえに宅建業法では、売買契約あるいは賃貸借契約の締結前において、不動産取引の仲介もしくは売主として買主と取引する宅地建物取引業者からの重要事項説明が義務付けられているのです。
売買契約を締結したあとのタイミングで重要事項説明がおこなわれることはない点も併せて覚えておくと良いでしょう。

重要事項説明のルール

重要事項説明においては、説明内容をすべて記載した重要事項説明書を不動産の買主もしくは借主に対して渡さなければなりません。
さらに、重要事項説明で用いられる書類には宅地建物取引士の記名と押印が必要です。
宅地建物取引業者は、重要事項説明を担う宅地建物取引士を介して、説明書に記載された内容を具体的かつ明確に買主または借主へ伝えることも求められます。
なお、重要事項説明をおこなう宅地建物取引士は、説明時に宅地建物取引士証の提示が義務付けられている点も特徴的です。
買主が誤解したまま不動産を購入するリスクを回避するために、知識と経験が豊富な宅地建物取引士が重要事項説明を担っているのです。
重要事項説明書への記載事項は広範囲にわたり、売買契約や購入する不動産の種類によっても中身が異なります。
不動産の購入において重要事項説明は、決して軽視してはならない大切な手続きといえるでしょう。

不動産購入における重要事項説明で確認が求められるポイント

不動産購入における重要事項説明には、大切な内容が多く含まれており、確認したほうが良いポイントを知らないまま説明を受けると、後日トラブルが発生するおそれがあります。
重要事項説明の内容を理解してトラブルを回避するためにも、購入する物件および売買契約の条件に関するポイントを確認しておきましょう。

購入する物件に関する確認ポイント

購入する物件の確認ポイントとしては、まず物件そのものの情報が挙げられます。
パンフレットと物件の面積の相違や仮登記設定の有無、抵当権が設定された状態であれば、売買契約書への明記を含めて抹消時期を確認しましょう。
住宅を建設できない区域に該当していないか、周辺地域に建設できる建物の種類や建設可能な建物の高さ、面積の法令制限も重要なポイントです。
一戸建てや土地を購入するケースでは、土地と道路の関係により建物が建設可能かどうかが決まります。
道路と敷地が接している部分が2m未満のケースは、建物を建設できないため注意しましょう。
敷地と接する道路が私道のみのときも、道路位置指定がないと建設不可となることから確認が必要です。
重要事項説明では、併せて下水処理の方法や水道・ガス・電気の供給施設が整備されているかを確認しておきましょう。
供給設備が整備されていないときは、誰が主体となって整備するか、工事費用の負担は発生するか確認することも大切です。
購入する不動産がマンションであれば、管理費および修繕積立金の額や管理者の選任方法、大規模修繕計画などをチェックしてみてください。
楽器演奏やペットの飼育など、専有部分における禁止事項も確認が必要です。

売買契約の条件に関する確認ポイント

売買契約の条件に関しては、手付金の目的と用途の確認、手付解除の方法を確認しましょう。
売主による売買契約の違反が認められたときは、買主から契約解除と違約金の請求が可能になるケースが多く見られることから、契約違反にともなう解除の有無もチェックが必要です。
住宅ローン審査に落ちて、売買契約を解除しなければならない可能性を考慮し、ローン特約の記述も確認したほうが良いでしょう。
重要事項説明書に記載がないときは、特約を付けない理由を尋ねておくことをおすすめします。
このほか、不動産に瑕疵が発覚したときの備えとして保険金が支払われるか、墓地や工場などの有無や高い建物の建設予定も確認しておくと安心です。

不動産購入における重要事項説明の注意点

重要事項説明には、注意点がいくつか存在します。

注意点1．事前にコピーを受け取る

重要事項説明を受けるにあたり、事前に重要事項説明書のコピーを受け取っておくことをおすすめします。
重要事項説明では、不動産および法律に関する専門用語がたびたび登場するため、知識がない状態で説明を受けると、理解すること自体難しい可能性が高いです。
重要事項説明のタイミングが売買契約の直前になるケースではコピーをもらって熟読し、内容を頭に入れておきましょう。
重要事項説明を受けるときは、気になる点やわからないことを確認し、納得してから話を進めてもらうと安心です。

注意点2．変更部分を反映した書類を作成してもらう

重要事項説明において内容に変更点が生じたら、新しく重要事項説明書を作成してもらうことも大事な注意点のひとつです。
受け取った重要事項説明書に不備や納得できない部分があるときは話し合いをおこない、必要に応じて内容が変更されます。
重要事項説明書の記載内容に変化が生じたときは、その内容を反映した重要事項説明書を新規で作成してもらいましょう。
後日、勝手に内容を修正したと疑われるリスクを避けるためにも、修正テープや修正液などを用いた訂正はもちろん、訂正印を押して修正をくわえることはNG行為です。
たとえ変更点が少ないとしても、重要事項説明書の新規作成を依頼することをおすすめします。

注意点3．重要事項説明の前にサインをしない

重要事項説明における注意点としては、重要事項説明書にサインをするタイミングが重要です。
宅地建物取引業者のなかには、重要事項説明をしない状態で、売買契約の締結を図る悪徳業者もいます。
重要事項説明なしでの売買契約締結は、法律違反にあたるため、説明の前にサインを求められても応じてはいけません。
重要事項説明がされていないにもかかわらず、売買契約書にサインを求められたら、重要事項の説明を受けていない旨を伝えましょう。

まとめ

重要事項説明とは、不動産購入時において宅地建物取引業者に義務付けられた説明を指します。
説明を受けるときに確認したほうが良いポイントは、購入する物件と売買契約の条件の2点です。
納得した形で重要事項説明を終えるためにも、事前にコピーを受け取っておくなど、注意点に気を付けながら対応にあたりましょう。