900万戸の空き家時代。「下町の古い家」に価値が残る理由

「日本には空き家が900万戸ある。」

この数字だけを見ると、「これから不動産価格は下がる」「古い家に価値はなくなる」

と考えてしまうかもしれません。

実際、総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、

2023年時点の全国の空き家は約900万戸、住宅全体の13.8％を占め、

いずれも過去最高となりました。1993年には約450万戸だったことを考えると、

この30年間でほぼ倍増しています。

しかし、不動産の現場にいると、この数字だけでは語れない現実があります。

空き家が増えていることは事実です。

一方で、「古い家だから価値がない」という時代でもなくなってきています。

むしろ、これからは「どこにあるか」「どう活かすか」によって価値が

大きく分かれる時代に入っていると感じています。

「空き家900万戸」は全国平均の話

900万戸という数字は、日本全体の姿です。

人口減少が進む地方では、住宅需要そのものが減り、空き家が増え続けています。

相続した家を管理する人がいない。

建物を解体するにも費用がかかる。

買い手も見つからない。

こうした理由から、空き家は年々積み上がっています。

特に、賃貸・売却用や別荘を除いた「利用目的のない空き家」は約385万戸まで増え、

空き家増加の大きな要因となっています。

しかし、同じ日本でも、都市部では違う景色が見えています。

「古い家が残る街」だからこそ生まれる価値

私たちが日々歩いている下町には、築50年、60年を超える建物が今も数多く残っています。

もちろん、耐震性や設備更新など、解決しなければならない課題はあります。

しかし、それでも「住みたい」「店を開きたい」「アトリエとして使いたい」

という相談は年々増えています。

建物そのものではなく、街の価値が評価されている。

昔ながらの路地。

歩いて暮らせる生活圏。

祭りや商店街が残る地域コミュニティ。

新築では再現できない街並み。

こうした環境は、一度失われると簡単には取り戻せません。

だからこそ、「古い家をどう活かすか」という視点が、

以前よりも重要になってきています。

建て替えだけが正解ではない時代

一方で、建築を取り巻く環境も大きく変化しています。

建築資材価格の上昇、人件費の高騰、設備機器の納期遅延などにより、

新築や大規模な建て替えには以前より多くの時間とコストが必要になっています。

「古いから壊す。」

そんな単純な判断が、必ずしも合理的とは言えなくなってきました。

もちろん、安全性や法令への適合は最優先です。

しかし、構造を活かしながら再生する。

用途を変えて使い続ける。

地域のニーズに合わせて更新する。

そうした選択肢の価値は、これからさらに高まっていくでしょう。

「更新」と「再生」は違う

私たちは、不動産を更新するとき、「新しくすること」だけを目的にはしていません。

大切なのは、その場所が地域にとって、以前より価値のある存在になることです。

例えば、古い住宅をそのまま住宅として使うのではなく、

子どもたちが集まる場所になる。

地域の人が立ち寄れる場所になる。

小さな事業が生まれる場所になる。

建物は変わらなくても、その役割は大きく変えることができます。

私たちはこれを、単なるリノベーションではなく、

「再生」に近い考え方だと捉えています。

Regenerativeという考え方

近年、「Regenerative（リジェネラティブ）」という考え方が広がっています。

直訳すれば「再生性」とでもいいましょうか。

その意味は単に元へ戻すことではありません。

地域や自然、人との関係性まで含めて、消費するだけでなく

多様な資源が循環するなかで以前より豊かな状態を目指すこと。

不動産でも空き家を減らすことだけが目的ではありません。

新築を増やすことだけでもありません。

その土地や建物が、地域の中でどのような役割を果たし、

どのような人を引き寄せ、どのような時間を育んでいくのか。

そこまで考えて初めて、本当の意味での「地域開発」が始まるのだと思います。

わたしたちが目指す地域開発

不動産を「売る」「買う」だけで終わない。

その場所に、どのような未来を描けるか。

街の魅力をどう次世代へ引き継ぐか。

そして、人と地域がもう一度つながるきっかけをどうつくるか。

そんな視点を大切にしています。

下町には、古い建物が多く残っています。

ただ更新が遅れているという見方もできます。

一方で、未来の地域資源が数多く眠っているという見方もできます。

大切なのは、「古いから壊す」でも、「残すことが目的」でもありません。

どう再生すれば、この街がもっと豊かになるのか。

その「問い」ではないでしょうか。

おわりに

900万戸という数字だけ見ると、日本の住宅市場に悲観的な印象を持つかもしれません。

しかし、その数字の裏側には、それぞれ異なる地域事情があり、一律に語ることはできません。

地方では空き家対策が急務となる一方で、

都市部、とりわけ歴史や文化が息づく下町では、

「古い建物をどう活かすか」が新たな価値を生み出しています。

これから必要なのは、安く建て替えることでも、高く売ることだけでもない。

地域を更新しながら、次の世代へ受け継いでいく視点です。

私たちは、そんなリジェネラティブな発想で、

不動産と街の未来に向き合っていきたいと考えています。

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