不動産売却時の税金について！計算方法や節税対策も解説

税金の種類や計算方法を把握することで、適切な対策を講じることができます。また、控除をうまく活用することで、税負担を軽減する方法もあります。この記事では、不動産売却に伴う税金の種類、計算方法、節税方法について解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時にかかる税金の種類について

不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
これらの税金を正しく理解し、適切に対処することが重要です。
以下では、主な税金の種類とその詳細について説明します。

印紙税の対象と金額

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成する際に課される税金です。
契約金額に応じて税額が決まります。
たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税額は2万円です。
なお、2024年3月31日までの間は、一定の軽減措置が適用されています。

登録免許税の計算方法

不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記をおこなう際に必要となるのが登録免許税です。
所有権移転登記の場合、税率は固定資産評価額の2%ですが、住宅用家屋については一定の要件を満たすと0.3%に軽減される特例があります。
一方、抵当権抹消登記の際は、不動産1件につき1,000円の税額が必要です。

復興特別所得税の概要

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源確保のため、2013年から2037年までの25年間、所得税額に対して2.1%を上乗せして課税される税金です。不動産売却で譲渡所得が発生した場合、この復興特別所得税も併せて納付する必要があります。これらの税金は、不動産売却時に関わる重要な要素です。
事前に理解し、適切な手続きをおこなうことで、円滑に不動産取引を進めることができます。

それぞれの計算方法

不動産を売却する際、売却益の計算方法や関連する費用の理解は重要です。以下では、不動産売却益の計算方法、減価償却費の考慮、譲渡費用の具体例とその計算方法について説明します。

不動産売却益の計算方法

不動産売却益、すなわち譲渡所得は、以下の式で求められます。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
ここでいう譲渡価格は、不動産の売却価格です。
5,000万円で売却した場合、この金額が譲渡価格となります。
取得費は購入時の費用で、購入代金や仲介手数料、登記費用などが含まれます。
購入代金が3,000万円、仲介手数料が100万円、登記費用が50万円の場合、取得費は合計3,150万円です。
譲渡費用は売却時にかかる費用で、仲介手数料や測量費用などが該当します。
たとえば、売却時の仲介手数料が150万円、測量費用が20万円の場合、譲渡費用は合計170万円です。
これらを用いて、譲渡所得を計算します。
譲渡価格5,000万円、取得費3,150万円、譲渡費用170万円の場合、譲渡所得は1,680万円となります。

減価償却費を考慮した計算

建物は、時間の経過とともに価値が減少します。
この価値の減少分を減価償却費として計上し、取得費から差し引く必要があります。
減価償却費の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
建物購入代金は、建物部分の購入価格です。
2,000万円の場合、この金額を使用します。
0.9は、建物の取得費に対する補正率です。
償却率は、建物の構造や用途に応じて定められた率です。
木造住宅の場合、償却率は0.031になります。
経過年数は、取得から売却までの年数であり、端数が6か月以上の場合は1年に切り上げます。

譲渡費用の具体例と計算

譲渡費用とは、不動産を売却する際に直接かかった費用を指し、譲渡所得の計算時に控除できます。
仲介手数料は、不動産業者に支払う手数料で、売却価格に応じて上限が定められています。
売却価格が5,000万円の場合、仲介手数料の上限は（5,000万円×3%＋6万円）×消費税率10%＝約172万円です。
測量費用は、土地の境界確認や面積測定のための費用です。
測量費用が50万円かかった場合、この金額が譲渡費用となります。
登記費用は、所有権移転登記などにかかる費用です。
登記費用が20万円の場合、この金額も譲渡費用に含まれます。
これらの費用を合計し、譲渡費用として譲渡所得の計算時に控除します。
たとえば、仲介手数料172万円、測量費用50万円、登記費用20万円の場合、譲渡費用の合計は242万円です。
不動産売却時には、これらの計算を正確におこなうことが重要です。
詳細な計算や税務上の取り扱いについては、専門家に相談することをおすすめします。

控除を活用した不動産売却益の節税方法

不動産を売却する際、適切な控除を活用することで、譲渡所得にかかる税金を軽減することが可能です。以下では、節税の基本的な考え方と、代表的な控除である「3,000万円特別控除」の適用条件について詳しく説明します。

節税のための基本的な考え方

不動産売却時の節税を考える際、まず重要なのは「譲渡所得」を正確に計算することです。譲渡所得は、譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額で求められます。取得費には、購入時の代金や仲介手数料、登記費用などが含まれ、譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費用などが該当します。
これらの費用を正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を減らすことが可能です。さらに、所有期間によって適用される税率が異なるため、売却のタイミングも重要です。一般的に、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が高くなります。一方、5年を超えると長期譲渡所得となり、税率が低くなります。
短期譲渡所得では、所得税と住民税を合わせると約39%となり、長期譲渡所得では約20%となるでしょう。
いずれの場合も復興特別所得税が加算されるため、売却計画を立てる際は所有期間の確認が大切です。また、適用可能な特例や控除を活用することも節税のポイントです。居住用財産を売却する場合、「3,000万円特別控除」などの特例が設けられています。これらの特例を適用することで、大幅な節税が可能となります。

3,000万円特別控除の適用条件

「3,000万円特別控除」とは、居住用財産を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。
1.居住用財産の売却であること売却する不動産が、自身の居住用であることが必要です。
過去に居住していた場合でも、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば適用可能です。
2.特別な関係者への売却でないこと売却相手が親子や夫婦などの特別な関係者でないことが求められます。
3.過去2年間に同様の特例を受けていないこと売却した年の前年および前々年に、この特例やマイホームの買換え特例などを受けていないことが条件です。
4.他の特例との併用制限他の特例や控除と併用できない場合があります。
これらの条件を満たすことで、「3,000万円特別控除」を適用し、譲渡所得から最高3,000万円を控除することが可能となります。適用にあたっては、確定申告時に必要書類を提出する必要があるでしょう。具体的な書類や手続きについては、国税庁の公式サイトなどで確認し、正確に準備を進めることが重要です。不動産売却時の節税対策は、適切な控除の活用と正確な手続きが求められます。専門家の助言を得ながら、計画的に進めることをおすすめします。

まとめ

不動産売却時には、印紙税や登録免許税、復興特別所得税などの税金が発生するため、事前に把握しておくことが重要です。売却益や減価償却費、譲渡費用を正確に計算し、3,000万円特別控除などの控除を活用して節税を目指しましょう。また、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率差にも注意し、できるだけ負担を減らす方法を検討することが大切です。この記事を参考に、適切な準備をおこない、税負担を軽減したスムーズな不動産売却を進めてください。