不動産投資における団体信用生命保険とは？メリットや注意点を解説

不動産投資のために金融機関のローンを利用することを考えたときに、気になるのが団体信用生命保険をどうするかです。
住宅ローンで利用するイメージのある団体信用生命保険ですが、実は不動産投資のローンでも利用することが可能です。
今回は、不動産投資における団体信用生命保険とはどのようなものか、団体信用生命保険に加入するメリットや注意点について解説します。

不動産投資における団体信用生命保険とは

ローンを初めて利用するときには、まず団体信用生命保険がどのようなものかを理解し、その上で保険に加入するかどうかを決定することが重要です。
ここからは、不動産投資における団体信用生命保険とはどのようなものか解説します。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険（団信）とは、ローンの返済中に契約者が死亡する、高度障害状態になるなど万が一のことがあったときに、保険金によって残りのローンが弁済される保険です。
マイホームで住宅ローンを利用するときには、9割以上の方が加入しているといわれています。
住宅ローンなどを利用するときには、団体信用生命保険に加入することを融資の条件としている金融機関が多くみられます。
不動産投資で物件を購入するときでは、団体信用生命保険に加入するかどうかを選べる金融機関もありますが、加入が必須となっている金融機関もあるようです。

団体信用生命保険の仕組み

団体信用生命保険は、不測の事態で契約者がローンを返済できなくなっても、生命保険会社から金融機関に支払われる保険金によって残債務が返済される仕組みです。
ローン契約を締結したときに団体信用生命保険に加入すると、万が一のことがあっても、残債務なしで、不動産を家族に残せます。
マイホームを購入したときに団体信用生命保険に加入していなければ、契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりして返済が滞ると、家を手放す事態になるかもしれません。
しかし、団体信用生命保険に加入していれば、残された家族は安心して自宅に住み続けられます。

団体信用生命保険と一般の生命保険の違い

団体信用生命保険と一般の生命保険の違いは、まず保険料の支払い方法にあります。
一般の生命保険では、支払い方法が選べて、加入時の年齢が高いほど保険料が高くなります。
また、保険料は契約時から変わらないのが特徴です。
一方で、団体信用生命保険の支払いは、ローンの金利に含まれており、わざわざ支払う必要はありません。
団体信用生命保険は、年齢に関係なく金利・保険料率が一定しており、ローンを返済して残債額が減るにつれて、保険料が下がっていくのが特徴です。
そのほか、団体信用生命保険は、死亡や高度障害状態になった時点でのローン残債額が完済されますが、一般の生命保険は契約時に定めた一定金額が支払われることに違いがあります。
保険期間の違いは、団体信用生命保険はローンを完済した時点で保険期間が自動的に終了しますが、一般の生命保険は契約期間中は保障が続きます。

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不動産投資における団体信用生命保険のメリット

不動産投資でローンを利用するときに団体信用生命保険に加入することには、さまざまなメリットがあります。
ここからは、不動産投資における団体信用生命保険のメリットを2つ解説します。

キャッシュフローが増加する

不動産投資でローンを利用するときに団体信用生命保険に加入すると、キャッシュフローが増加するメリットがあります。
不動産経営における1年間に手元に残る現金をキャッシュフローといい、以下の計算式から算出できます。
1年間の家賃収入×（1－空室率）－1年間の維持管理経費―1年間のローン返済金―固定資産税・都市計画税
団体信用生命保険に加入していると、万が一のときには、団体信用生命保険から保険金が支払われて、ローンの残債が完済できます。
そのため、毎月のローン返済金がなくなり、1年間のキャッシュフローの増加や収益性の向上が図れます。

家族に収益物件を残せる

不動産投資でローンを利用するときに、団体信用生命保険に加入するメリットは、家族に収益物件を残せる点です。
契約者が亡くなったときには、不動産投資物件が相続の対象となりますが、団体信用生命保険に加入しておけば、相続時にローン残債のない収益物件を家族に残せます。
この投資物件はローン返済の負担がないため、収益性が向上して、残された家族の経営負担を軽くできるメリットがあります。
さらに、賃貸経営で家賃収入が得られるので、家族の生活を支える資金となるでしょう。
一家の大黒柱を失った家族にとって、賃貸経営で得られる家賃収入は、その後の家族の生活を支える収入源となり、長い期間にわたり支えとなります。
団体信用生命保険に加入してローンを利用すれば、購入物件の価値と同等の保険金が支払われる保険に加入するのと同じメリットが得られるでしょう。

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不動産投資における団体信用生命保険の注意点

不動産投資で団体信用生命保険に加入するときには、いくつかの注意点があるので覚えておく必要があります。
ここからは、不動産投資における団体信用生命保険の注意点について解説します。

健康状態が悪いと加入できない

不動産投資で団体信用生命保険に加入するときの注意点として、健康状態が悪いと加入できない可能性がある点が挙げられます。
団体信用生命保険に加入するときは、健康状態を告知する必要がありますが、告知内容によっては、団体信用生命保険への加入を断られるケースがあります。
団体信用生命保険に加入できないと、ローン自体を組めなくなるおそれがあるので注意が必要です。
健康上の理由で団体信用生命保険に加入できなかったときは、ワイド団信に加入する方法があります。
ワイド団信は、通常の団体信用生命保険よりも加入条件が緩やかで、持病がある方でも加入できる可能性があります。

団体信用生命保険でカバーできないことがある

団体信用生命保険でカバーできないリスクがある点は注意点です。
団体信用生命保険の保険金が支払われるのは、契約者が死亡または高度障害状態になったときですが、高度障害状態の規定内容に適合しなければ保障が受けられません。

保険料の支払いが多くなる可能性がある

不動産投資で団体信用生命保険に加入するときの注意点には、保険料の支払いが多くなりすぎてないかチェックしておく点があります。
団体信用生命保険では、保険料は月々のローン金利に上乗せされているので、その保険料上乗せ分の負担が不動産経営に悪影響を与えていないか、チェックが必要です。
物件の立地が悪い、賃貸物件の収益性が高くないと、毎月のローン金利が増えて不動産経営を圧迫するでしょう。
保険料を支払い続けるケースを想定して、賃貸経営で確保できるキャッシュフローを事前に試算するなど検討が必要です。

相続税が高くなる可能性がある

不動産投資で団体信用生命保険に加入すると、相続税が高くなる可能性がある点は注意点です。
相続税は、被相続人が所有していた資産総額から負債総額を差し引いて算定されます。
団体信用生命保険に加入していないと、ローン残高は負債として資産総額から差し引きされますが、加入していればローンが完済されて、負債として差し引きができず、相続税が高くなってしまいます。
資産を多く所有している方では、団体信用生命保険に加入すると、相続税額にどの程度の影響がでるのか、あらかじめ試算をおこなってから加入するか決めると良いでしょう。

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まとめ

団体信用生命保険とは、ローンの返済中に契約者が死亡や高度障害状態になったときに、保険金によって残りのローンが弁済される保険です。
不動産投資における団体信用生命保険のメリットには、キャッシュフローが増加する、家族に収益物件を残せるなどがあります。
団体信用生命保険の注意点は、健康状態が悪いと加入できない、保険料の支払いが多すぎるケースがある、相続税が高くなる可能性がある点です。