土地活用としてアパート経営とは？メリット・デメリットや流れを解説！

使っていない土地を所有していて、どのような土地活用をおこなうか迷っている方はいらっしゃいませんか。
数ある土地活用の方法のなかでも、アパート経営は王道といっても過言ではない方法です。
そこで今回は、使っていない土地を所有している方に向けて、アパート経営とは何か、メリットとデメリットに始めるまでの流れを解説します。

アパート経営とはどのような土地活用なのか

アパート経営とは、アパートを建てて部屋を貸し出して、家賃収入を得る土地活用方法です。
建物を建てるための初期費用はかかりますが、長く続けられてオーソドックスな方法だといえるでしょう。
アパート経営を始めるにあたっての初期費用は、金融機関にて賃貸住宅用のローンか事業用のローンを借りるのが一般的です。
しかし、近年はアパートやマンションなどの集合住宅が立ち並び、郊外にあるなど条件が悪い物件は、苦戦を強いられるかもしれません。
無理なくローンを返済していくためにも、長期的な収益のバランスを考慮した経営をおこなう必要があります。
土地活用の方法としてアパート経営を始めるときは、立地やターゲット層などをよく検討してからにすると良いでしょう。

マンション経営との違い

アパート経営と類似している土地活用方法に、マンション経営が挙げられます。
アパートとマンションの違いは、明確に定義されているわけではありません。
ただし、2～3階建てまでの木造や軽量鉄鋼像の建物をアパート、それに対して3階建て以上の鉄筋コンクリート造の建物をマンションと呼んでいるケースが多いでしょう。

アパート経営で土地活用をおこなうのに向いている土地

土地には、アパート経営に向いているところとそうでないところがあります。
アパート経営に向いているのは、駅や商業施設の近くなどの住環境が整っているか、地価や賃料相場が高いエリアの土地です。
土地活用としてアパート経営をおこなうときは、所有している土地にそもそも住居としての需要があるのか、どのような層が入居してくるのかを見極めなければなりません。
また、都市計画法によって、2階建て程度の高さの建物しか建てられないようになっている土地があります。
戸数が少ないアパートよりも、戸数が多いマンションのほうが、高い収益を見込めますが、所有している土地にはアパートしか建てられないかもしれません。
アパート経営が成功するかどうかには、土地の広さも関わってきます。
基本的には100坪以上の土地が必要で、大規模な経営をおこなうのであれば、300坪あったほうが良いでしょう。
50坪前後の土地でも、アパート経営が可能かもしれませんが、空室リスクが高まることに注意が必要です。

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土地活用としてアパート経営を始めるメリットとデメリット

土地活用としてのアパート経営には、いくつかのメリットがありますが、デメリットも存在します。
アパート経営を成功させるには、メリットとデメリットを把握してから始めたほうが良いでしょう。

メリット

土地活用としてアパート経営を始めるメリットは、長期的に安定した収入が見込めることや節税対策になることです。
空室にならない限りは、毎月家賃収入が得られ、しかも安定しています。
土地活用としては、コンビニなどの1棟貸しの賃貸経営も考えられますが、周辺に競合店が出店すると撤退してしまうかもしれません。
オフィスビルの賃貸経営も土地活用方法のひとつですが、賃料相場は景気の影響を受けやすく、リモートワークの浸透による需要減は、これからも続くと考えられます。
一方、アパートなどの住居系の賃貸経営は、景気に左右されにくく安定しているのが特徴です。
借主が1人しかいない一戸建ての賃貸経営と異なり、アパートであれば家賃収入がゼロになることはほとんどないでしょう。
そして、アパート経営は節税対策としても、有効な土地活用方法です。
なぜなら、アパートのような収益物件の相続税評価額は、相場より低くなるからです。
同じ遺産として遺すにしても、現金ならびに更地とアパートでは、相続人が支払う相続税額は大きく異なります。
アパートの建物自体は、経年劣化で価値が落ちていきますが、土地そのものは価値が変わりません。
老後の年金代わりにアパートを保有しておいて、いざとなったら不動産を売却して現金化することも可能です。

デメリット

土地活用としてアパート経営を始めるデメリットは、初期費用がかかることと空室リスクがあることです。
アパート経営は、ほかの土地活用方法と比較すると、どうしても建築費がかかります。
家賃収入で初期費用を回収できれば問題ありませんが、計画的に進めていかないと、ローンだけが残ってしまうかもしれません。
そして、アパートはいつでも満室である保証はなく、戸数の少ないアパートはたった1つの空室でも収益に大きく影響します。
アパートを建てたらそれで終わりではなく、定期的に清掃や修繕をおこなって、入居者が快適に暮らせる環境を整え続ける必要があるのです。

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土地活用としてアパート経営を始めるときの流れ

土地活用としてアパート経営を始めるときの流れは、建設会社への相談・見積もりから始まります。
そして、見積もりが出て具体的な経営プランができあがったら、金融機関でローンを申し込むのが次の流れです。
ローン審査に通ったら、アパートの建設工事を始めるとともに、入居者募集も同時におこないます。

建設会社への相談・見積もり

土地活用としてアパート経営を始める前に、所有している土地の周辺をリサーチし、アパートの需要の有無やどれくらいの収益が見込めるのかを把握します。
そして、建てたいアパートの規模などが決まったら、建設会社や工務店に相談し見積もりを依頼しましょう。
建設会社では、アパートを建てる予定の土地を担当者が実際に見学したうえで、見積もりを出します。
ある程度の予算や希望を伝えれば、プロの視点からの適切なアドバイスがもらえますが、無計画のままで相談しても、具体的なアドバイスはもらえないかもしれません。

ローン審査

建設会社などのへの相談・見積もり依頼の次の流れが、金融機関へのローンの申し込みと審査です。
アパートローンを申し込むと、個人の収入と資産状況以外に、経営計画の内容についても審査の対象となります。
建設予定のアパートの資産価値や収益性、無理なくローンを返済できるのか、空室のリスクなども併せて、金融機関が融資の可否を判断します。
なお、アパートの建設では、着工時に請負代金の3割、着工から数か月後に中間金として3割を建設会社に支払うのが一般的です。
融資を受ける前に資金が必要になったときは、金融機関のつなぎ融資を利用できます。

入居者募集

金融機関のローン審査に通って、アパートの建設工事が始まったあとの流れは、入居者の募集です。
アパートの建設工が始まれば、完成時期の目処がつくため、入居者の募集も始められます。
アパートが完成した時点で入居者が決まっていれば、空室期間を最低限に抑えられます。
ただし、入居者の募集は、不動産会社に委託することが一般的ですが、管理業務の委託も検討している方は、アパート管理もおこなっている不動産会社を選びましょう。
不動産会社以外にも、アパートの建設を請け負った建設会社が、入居者募集もおこなってくれることがあります。
管理業務も、不動産会社や建設会社に依頼すると、家賃収入の5％程度を管理費として支払うことが一般的です。

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まとめ

アパート経営とは、所有している土地にアパートを建てて、部屋を貸し出して収入を得ることです。
また、家賃収入が得られ節税対策になることがメリットですが、空室リスクなどのデメリットもあります。
そして、建設会社への相談・見積もりの依頼、ローン審査、そして入居者の募集がアパート経営を始めるまでの流れです。