狭小アパートは不動産投資に向いている？収益性やリスクについても解説

狭小アパートは、都市部の限られたスペースを有効活用し、高い収益性を期待できる点が特徴です。
しかし、狭い物件ならではのリスクや管理の難しさについても理解しておかなければなりません。
この記事では、狭小アパート投資の基本やメリット・デメリットについて解説します。

狭小アパートとはなにか

狭小アパートは、近年都市部を中心に注目を集めている、賃貸物件の一形態です。
その特徴的な狭さと利便性から、多くの人々に支持されています。

広さ

狭小アパートは、専有面積が10平方メートル前後の物件を指すことが一般的です。
これは、居室部分が約3畳程度の広さに相当します。
一人暮らし向けの平均的な専有面積が25平方メートル前後とされる中、狭小アパートはその半分以下の広さとなります。
しかし、ロフトを設けるなどの工夫により、実際の生活空間を広げる設計がなされている点が特徴です。
また、収納スペースを確保するために、壁面収納やベッド下の収納を活用する設計が多く見られます。
コンパクトな空間ながらも、工夫次第で快適に暮らせる点が魅力のひとつだといえるでしょう。
設備面では、キッチンや水回りを最小限のスペースで配置し、生活に必要な機能を十分に確保しています。
一方で、狭小アパートは、従来の広い居住空間に慣れている方にとっては、窮屈に感じることもあります。
そのため、事前に間取りや収納の工夫を確認し、自分のライフスタイルに合った物件を選ぶことが重要です。
こうした住まいでは、家具を壁際に集約するレイアウトや、ベッドとソファを兼ねる多機能家具の利用など、実用性を高める工夫が随所に取り入れられています。
少ない空間を最大限に活かす設計が特徴であり、狭いながらも落ち着いて暮らせる住環境を実現します。

人気の理由

狭小アパートが人気を博している理由の一つに、家賃の安さが挙げられます。
都市部の好立地に位置しながらも、賃料を抑えられるため、特に若年層やミニマリスト志向の人々に支持されています。
必要最低限の設備が整っているため、生活に不便を感じることなく過ごせる点も大きな魅力です。
加えて、掃除や整理が容易であることから、忙しい現代人にとって利便性の高い住まいとして評価されています。
物を増やさず、シンプルな生活を送りたいと考える人々にとって、こうしたコンパクトな住空間は最適な選択肢となっています。

狭小アパートのメリット

近年、こうした物件は、不動産投資の新たな選択肢として注目されています。
その特異な特徴から、投資家にとってさまざまなメリットをもたらします。

単価

狭小アパートの最大の魅力の一つは、面積あたりの賃料単価が高い点です。
たとえば、一般的なワンルームマンションが20平方メートルで月額家賃8万円の場合、1平方メートルあたりの賃料は4,000円となります。
一方、狭小アパートは10平方メートルで月額家賃5万円程度に設定されることが多く、1平方メートルあたりの賃料は5,000円となり、結果として平米単価や坪単価は高くなりやすい傾向にあります。
加えて、こうした物件は部屋数を多く確保しやすいため、全体の収益性が向上しやすいです。
たとえば、同じ敷地面積に通常の広さの部屋を6室設けるよりも、狭小アパートとして10室設けることで、総賃料収入を増やせます。
そして、初期投資額を抑えられる点も大きな魅力です。
建築費用や土地取得費用が比較的低く済むため、投資回収期間を短縮しやすく、リスクを軽減することができます。

不整形地

こうした物件のもう一つの大きなメリットは、不整形地や狭小地といった特殊な土地でも有効に活用できる点です。
通常の建物では設計が難しい三角形や台形、旗竿地などの敷地でも、柔軟な設計が可能です。
たとえば、狭小地や不整形地でも、知恵と工夫次第でうまく土地を活用できます。
敷地面積が30坪程度の小さな土地でも、適切な設計をおこなえば賃貸経営が可能です。
さらに、狭い土地でも建築できるため、土地の購入費用を抑えられるメリットがあります。
狭小地や不整形地は一般的に土地の評価が低く、価格が安い傾向にあります。
そのため、投資家は初期費用を抑えつつ、収益性の高い物件を手に入れやすいです。
都市部では、交通アクセスの良いエリアほど入居ニーズが高まる傾向があります。
職場や学校への通勤・通学がしやすい場所に立地している場合、家賃が多少高めに設定されていても入居者が見つかりやすいです。
周辺にスーパーや飲食店などの施設が充実していると、さらに暮らしやすさが増し、入居率向上につながります。

狭小アパートのデメリット

狭小アパートは、都市部で限られた土地を有効活用する手段として注目されていますが、その特性から投資家にとっていくつかのデメリットも存在します。
以下に、主なデメリットを詳しく解説します。

入れ替わり

狭小アパートの主な入居者は、若年層の単身者や学生が多くを占めます。
これらの層は、就職、転職、結婚などライフスタイルの変化が頻繁であり、その結果、入居期間が短くなる傾向があります。
たとえば、学生であれば卒業と同時に退去するケースが一般的です。
このように、入居者の入れ替わりが激しいことは、空室期間の増加や収益の不安定さにつながります。
加えて、入居者の退去ごとに原状回復費用が発生します。
壁紙の張替えや床の補修、クリーニングなどの費用がかさむことは、投資家にとって負担となるでしょう。
また、新たな入居者を募集する際には広告費や仲介手数料が必要となり、これらのコストが収益を圧迫する要因です。
さらに、入居者の属性によっては、家賃滞納や近隣トラブルなどのリスクも考慮しなければなりません。
とくに、家賃の安さを重視する入居者が多い場合は、経済的な問題を抱えるケースもあり、物件の管理上の課題となることがあります。

リフォーム

狭小アパートは、部屋数が多くなる傾向がありますが、その分、各部屋に設置される設備も増加します。
たとえば、各部屋にキッチンやバスルームを備える場合、それぞれの設備が老朽化した際の修繕や交換が必要です。
これにより、全体のリフォーム費用が高額になる可能性があります。
加えて、限られたスペースを最大限に活用するため、特殊な設計や施工が求められる点も無視できません。
その結果、一般的な物件よりも、建築費用が割高になることがあります。
また、狭小地や不整形地に建設されることが多いため、施工の難易度が上がり、工期が延びるリスクも考慮する必要があります。
ただ、部屋の広さが限られているため、入居者のニーズに合わせたリフォームが難しいケースが少なくありません。
収納スペースの拡張や間取りの変更が困難であるため、入居者の満足度を高めるための工夫が必要です。
以上のように、狭小アパートへの投資には、入居者の入れ替わりやリフォームに関するデメリットが存在します。
これらの課題を理解し、適切な対策を講じることで、安定した収益を確保することが可能となります。

まとめ

狭小アパートは、限られた敷地を有効活用できる投資物件で、都市部を中心に需要があります。
低コストでの投資や不整形地の活用が可能な反面、入居者の入れ替わりやリフォーム費用が課題となります。
投資を成功させるためには、狭小アパートの特性を理解し、自身の投資計画に適した物件を選ぶことが大切です。